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西安楼市下半年去库存战役已经打响

在6月就要结束的最后一周，西安楼市接连迎来重磅政策：“楼十条”及保障房准入标准放宽。

这两个政策对西安楼市库存问题进行了“对症下药”。面对已经到来的2016年下半年，政府对楼市去库存任务的信心由此可见，西安楼市去库存战役已经打响。

西安独立地产评论人李连源表示：“新十条”在广泛的市场调研下适时而出，充满浓浓的正能量，对西安楼市的影响是积极的。诸如新建商品房项目不再实物配建廉租房、房企可延期一年缴纳城市配套费、房企可分期缴纳土地出让金等对房企而言都是实质利好。”

面对保障房准入标准放宽，李连源依旧保持积极的态度：不仅商品房需要去库存，保障房也是需要去化的。

美城数据显示，截止2016年5月末西安商品房库存为3118.14万平米，库存面积连续8个月下降，去化周期为20个月，较2015年1月份减少10个月。自2015年下半年以来西安市商品房库存面积及去化周期持续下降，去库存效果显著。

城市地产运营专家王建红面对如今西安楼市现状，结合楼十条政策，做出了他详细的分析。

西安楼市目前存在三大隐疾：

隐疾一、楼市存在结构性过剩

可能许多业内人士都发现了，当下的中国房地产已经患上了局部肥胖症（结构性过剩），大量的库存住宅和随处可见的商业空租闲置房，已经使房地产局部肥胖的症状越来越明显，不进行局部“减肥”或会影响到整个“肌体的健康”，

而我们注意到，此次“新十条”有两条是关于土地用途和整房屋型调整的，在一定的条件下，土地用途和房屋性质均是可以进行调整的。

“新十条”开出的这两个“方子”显然是对房地产局部肥胖症下的良药——“针对性减肥”以达到整个肌体健康均衡的目的。

隐疾二、开发商钱紧资金压力大

库存高企、市场疲软，去化难，融资难，使得许多房企倍感资金压力巨大，长期的营养不良（缺资金）导致部分房企患上“缺铁性贫血”，而面对市场的观望和激烈的同质化竞争，以及整体经济的增速减缓，使得其从市场上获得的“血量（资金）”明显不如以前。

而针对房企的“缺铁性贫血”，我们发现，“新十条”开出了多味“良药”：全面清理房地产项目建设过程中的各种不合理收费；简化土地，房产抵押的办事程序，；新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房；下调房地产项目土地增值税预征率；延期缴纳城市配套费等措施

隐疾三、库存高企需求不足

众所周知，由于种种原因，目前房地产市场表现疲软，处于一个大的调整期。整体看来，在投机投资客态度谨慎及市场观望情绪持续的情况下，房地产的高库存亦已是一个不争的事实，尤其是一些三四线城市，也就是说：目前楼市有了较为严重的“胃胀积食而又缺少胃动力”的症状（库存高企与需求匮乏）。

而此次“新十条”给出的“药方”亦是从控制土地供应量和扩大需求两个方面入手，其手段主要的一点是：建立去库存与项目用地供应的联动机制。对库存消化周期超过十八个月的区县、开发区、暂停用地供给；超过十二个月低于十八个月的，适当减少用地供应。

而扩大需求方面则开出了多个“药方”：全面推进和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款，支持有意愿的农民工等农业转移人口在我市购房；加快推进农业银行“农业安家贷”个人住房信贷产品的实施，加大农民工进城购房的信贷支持；延长非本市户籍居民在我市购房落户的优惠政策的时限至2017年12月31日；简化优化二手房交易过程流程，取消无法律法规依据的证明，降低房屋交易成本，优化交易涉税环节；鼓励房屋征收实行货币化安置，充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策，大力提高棚户区改造货币化安置率。

由此可见，目前房地产的去库存还是任重而道远，开发商亦应清楚地认识到，目前最主要的工作依然是加快库存的去化，而从以上“药方”来看，此举无疑会在一定程度上扩大需求增强购买力，从而加快房地产库存的去化速度。

政策的导向就是政府在去库存战役中的“武器”。最后，王建红还表示，市场要提防开发商资金压力得到缓解后、市场复苏伊始可能出现的房价异常大幅上涨，要确保房地产市场的平稳健康持续发展。

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