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部分城市住宅土地成交创近十年最低 地根太紧催生地王

受供地节奏放缓影响，部分城市住宅土地成交面积已达近十年最低。

“我们国家总的来讲住宅用地供给偏低，住宅用地占耕地用地的比例中，中国2013年只有33%，美国2007年已是54%，日本2009年是61%，中国香港2014年的数据为29%，住宅用地一旦偏低则会有利可图。”6月29日，全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长聂梅生在第八届产业地产论坛上表示，房地产的供给侧改革的核心就是地根、银根和财税改革三个方面。

从土地市场看，一二线“地王”频繁出现，从北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度出现了多宗“地王”，这种“地王”频繁出现的现象，导致市场预期升温，整体一二线房价涨幅开始加速。

住宅用地供给不足

中国房价自年初以来平均上涨11%，北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨；其中，一线城市曾出现房价暴涨，随后带动部分二三线城市房价普涨，甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。众多专家认为，住宅用地供给不足极容易成为高房价的推手。

数据显示，今年前4个月，一线城市住宅用地供应明显下调，仅供应42宗，合计住宅用地建筑面积为632万平方米，是十年来的最低值，同比减少了7%，与2013-2014年相比，跌幅更是超过50%。

成交方面也随之创下新低。截至5月8日，一线城市住宅土地成交也跌到最近十年低点，仅仅成交27宗住宅用地，总规划建筑面积只有360万平方米。业内人士分析，一线城市住宅用地供应减少，导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看，也处于历史最高点。

值得关注的是，城镇住宅用地的供给不足在人口流入的一线城市中日益突出，且近年内进一步恶化。2009-2015年期间，中国一线城市的住宅土地供应从2009年的超过2000万平方米下降到2015年1455万平方米；而与此相对应的住宅工地楼面均价从不足6000元上升到11000元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨，成为高房价的根本推手。

有专家分析称，一线城市减少住宅用地供应，导致后续市场将出现供应短缺的风险；其中，一二线城市库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场的预期，目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，当前的房地产形势离不开经济新常态的大环境，国民经济的增长实际上在2007年以前是增长比较快的阶段，2008年以后，由于世界金融危机的大环境，我们的经济增速是放缓的。唯独房地产比较特殊，那是因为，在2008年世界金融危机以后，我们实现了宽松的货币政策，导致了大量的资金进入了房地产领域，也使不少企业进入了房地产领域，所以我们房地产企业的数量也增长很快，也导致了之后房价涨得也快。

供给侧如何补短板

供给侧改革作为中国政策话语体系中最受关注的热点词汇之一，地产的供给侧改革也成为关注焦点。

“关于供给侧改革，大家都听得很多，而且是中央非常重视的一件事，不过，房地产供给侧改革无非就是地根、银根和财税三方面的改革，这三件事做好了，房地产的供给侧改革也就做好了。”聂梅生表示，在这三件事中，地根的供给侧改革应该放在首位。

在聂梅生看来，地根的改革中又有三件事必须是由供给侧来解决的，第一，怎么使土地能够供应得更多一些，这就涉及到这一届政府讲的积极推进同地同价同权的农地入市，这已经开始了，否则不可能有增量；第二件事情是怎么样去完善、改进土地招拍挂制度，招拍挂制度已经十几年了，发展到现在，除了“地王”就是“地王”，为此应该反思一下，招拍挂制度是不是应该作为供给侧改革当中应该反思、应该改善的；第三是改革70年土地使用权制度，现在不得不解决的问题，就是地根问题。

银根方面，也分三方面的内容：首先，房地产投融资品质的改革，这个事情说到底无非就是一句话，怎么样去加大直接融资，减少由银行和影子银行、信托，都是有银行背景的间接融资，加大直接融资的比例，就是要建立各类房地产投资基金，促进REITs等的入市；其次，制定房地产资产证券化的法律法规，因为资产证券化的问题，银行也感兴趣，他们手里捏着一大堆的个贷，银行的风险也很大。这一部分抵押贷款的证券化又怎么样去解决，怎么样资本市场才能深度介入房地产？最后是改革公积金制度，怎么样去建立住房银行等自助建房支持机构？这些问题都需要解决。

第三个供给侧改革就是财税制度，嚷嚷了好多年房地产税改革，从房产证登记开始到现在也没登记成，有消息称今年要完成；其中，针对企业的就是土地出让金和税费的并轨，规范化纳税，针对个人就是房地产税。

“在目前供给侧改革背景之下，房地产开发企业销售的利润大跌，从2008年到2012年，都是在20%左右，结果到了2015年平均利润大概10%，跌了10个百分点，这就是目前企业的生态，平均利润下来了10个百分点，而这种情况下出现了加速洗牌、并购，非常非常激烈。”聂梅生表示，大家最近老说的就是万科，万科这样的企业都逃不了这个命运，从万科这个例子就能说明房地产现在的业态是什么情况，就是并购，而且是大型的央企并购央企，并购大潮将扑面而来。

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