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西安限购一年5次加码 房价或仍未到“天花板”

9月22日至23日，短短两天内，西安、长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、石家庄等8个省会城市或直辖市加码楼市调控措施。记者对其做了梳理发现，除西安侧重在销售端控制房价外，其余城市的调控重点都是“限售”，限售年限在2年、3年乃至5年不等。

全国：两天之内，多城限售

重庆提出，主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；南昌要求，全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售；石家庄在限购的同时明确，新购住房（含二手房）5年内不得上市交易；

除了“限售”以外，还有政策叠加。如在此次调控较为严厉的长沙，根据新规，自9月23日起，除新购商品房3年内限售外，长沙市户籍已有一套房的，需要取得首套房不动产权证3年后才能买第二套房，外来户则限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。此外，南昌的新规具体还包括：在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让的政策，对“三限房”购房人，自购房合同签订之日起5年内不得转让，限售期相对更长。

西安：5次调控，全面加码

2016年12月31日：城六区只能新购买一套住宅

2016年12月31日下午，西安市房管局网站发布了《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》(市政发【2016】60号)，明确指出，自2017年1月1日起，本市及非本市户籍家庭（包括夫妻双方及未成年子女）在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）只能新购买一套住宅（含新建住房和二手住房）。限购令还比较温和，支持居民首套房和改善型住房。

4月18日：区域扩大至长安区按揭贷款首付款比例提高

2017年4月18日下午4点，西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，发布西安房地产市场新政策，限购范围增加了长安区，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。同时限制了首付款比例，商业贷款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%，第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。

6月28日：区域扩大至沣东新城新房5年内禁止上市交易

6月28日第三次调控，区域再次扩大，限购范围增加了沣东新城，“网签满5年才能上市交易，二手住房满2年才能交易和外地人西安购房须提供2年以上的个人所得税或社会保险证明”的规定更是让不少业内人士称之为“最严限购令”。

9月13日：“史上最严限购令”

限购区域，本地户籍暂停第3套及以上套数住房，非本市户籍限购暂停第2套及以上套数住房购买。在限购区域内无住房且能提供2年以上（含2年）所得税或社会保险证明的非本市户籍（外地人士）可购买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

9月22日：商品房明码标价，调价须提前申报

上周五西安物价局发布关于商品住房价格申报有关问题的通知，要求从9月25日起，未办理预售许可、或已取得预售许可但尚未售出的商品住房如要调整价格，须先向西安市物价局进行商品住房价格申报。

专家：为稳定楼市更多城市或将限售、限购

多位业内人士分析，上述8个城市都属于近期房价和交易量上涨明显的城市，选择在“金九银十”密集出台收紧政策，释放出楼市调控不放松的信号，体现中央对房地产的基本定位：“房子是用来住的，不是用来炒的”，有利于进一步稳定市场，平抑房价。此轮调控具有明确的指向性，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。未来不排除更多城市也会采用限售、限购等措施来稳定楼市。

地产独立评论人朱文指出，从8月份统计数据来看，出台调控政策的城市房价上涨幅度大都超过10%，不约而同的选择在国庆之前的传统购房黄金期，主要原因是害怕房价再次大幅上涨，引发全国性新一轮上涨风暴，也是投资者由热点城市向二三线省会城市转移的信号。这一轮政策并非地方主动出台，而是在监管层施压下的集体举动。未来调控的基调在于保持房价总体稳定，防止出现暴涨暴跌的可能。

也有专家认为，近期，楼市调控政策密集出台，除了传递中央抑制房价的决心，也预示着今后的政策导向。西安建筑科技大学建筑学院副教授马健分析，从金融层面上，银行对房地产的融资将会变得苛刻，股权融资和债权融资都会对房地产业持续收紧，融资规模受限，融资成本提升。从政策层面上，限售、限购、限贷等政策的效果逐渐叠加，以保障房地产市场的稳定性，为长效机制的建立赢得时间。作为长效调控机制的房地产税及其他税种（如房屋空置税等）将有可能在全国范围房产信息系统联网之后得以实施。记者王悦陶青

当“万”字头项目在西安市场越来越多时，购房者直接惊呼西安的房价都这么贵了，一时难以接受。面对日益走高的房价，购房者心存疑惑，影响房价上涨的因素有哪些，西安的房价到底是虚高还是合理？

记者通过与周边成都、郑州、武汉、兰州等省会城市，从城市人口总数、GDP、人均收入等重要参考指标进行对比，分析西安房价算不算高，是否应该及时买入。

郑州与西安人均收入相差不多

房价高出2000余元

易居房地产研究院近日发布《2017上半年全国100个大中城市房价收入比排名》研究报告（以下简称《排名》），其中可见，郑州以11.6排名第15位，成都和西安均为8.1，分列第40、41位，兰州以8.0位列第43位。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国实际情况，报告认为我国房价收入比保持在6.5～7.5属合理区间。

纵观这几个城市，均属省会城市，成都、兰州与西安比值相近，说明从人均收入和房价来讲差异不大；而郑州11.6的比值足以表明，对于郑州购房者而言，购房压力要大于在以上三个城市买房。

根据此前郑州市统计局发布的《2016年郑州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年，郑州城镇居民人均收入33214元，而依据易居发布的《排名》，郑州2017年上半年的平均房价为11488元/平方米；来自国家统计局西安调查队的调查显示，2016年，西安城镇居民人均可支配收入35630元，《排名》显示的西安2017年上半年的平均房价8932元/平方米。由上述两组数据可见，在人均收入相差不多的前提下，郑州的房价高于西安2556元/平方米。

人均GDP与房价正相关

目前西安房价处于适中状态

GDP（国内生产总值）是衡量一个城市经济水平的重要指标，也是影响房价的基本因素。简单来说，就是城市GDP总量越高，人均GDP有可能越来越高，人均GDP越高，消费力越高，承受房价也越高。

记者从此前媒体公布的2017年上半年全国省会城市经济总量和经济增速排行榜来看，成都以6111.4亿元排名第二，武汉以6019.08亿元排名第三，郑州以4040.23亿元排名第七，西安以3304.8亿元位列全国省会城市第九名，兰州以1108.1亿元排名较后，而在经济增速成都8.2%、郑州8.1%不相上下，西安7.8%、武汉7.5%相差不大，而在名义增速方面，西安远超其他以上几个城市，事实说明大西安发展正在加速追赶。

人均GDP方面，从中商产业研究院整理数据分析，2016年，武汉人均GDP为112302元，郑州为83543元，成都为77470元，西安为71875元，西安和成都最为接近。克尔瑞、易居研究院发布的2017年上半年百城商品住宅成交价排名中，武汉成交均价为10002元/平方米，郑州成交均价为11488元/平方米，成都成交均价9394元/平方米，西安为8932元/平方米。通过对比发现，各城市人均GDP和住宅成交均价基本处于正比例关系，因此，西安目前住宅房价也处于适中状态。

人口增速将直接影响房价

西安或许还未到“天花板”

人口的走向可以作为楼市房价的一个风向标，人口大量流入房价必然会水涨船高，人口流出也会引起房价下跌。

首先，从西安周边郑州、成都、武汉等省会城市常住人口总数来看，中商产业研究院数据显示，2016年，成都常住人口约1591万，武汉约1076万，郑州约972万，西安约883万，从城市人口量级来看，西安人口基础较为薄弱，人口经济贡献相应薄弱。

记者从郑州某媒体发布的2009年到2014年省会城市人口流动数据看出，郑州这5年流入人口185万，成都人口流入156万，武汉流入123万，而西安仅为19万。这也侧面印证西安2016年之前的近五年房价都基本没有上涨，而周边省会城市房价却在一直上涨。

今年，各个城市都在上演“抢人大战”，中国城市研究报告数据显示，2017年全国省会城市人口吸引力排行榜前十名分别是广州市、成都市、杭州市、郑州市、武汉市、西安市、长沙市、南京市、南宁市和昆明市。这意味着，西安将打破多年不变的人口状态，加强人口的流动性，大力引进人才吸附人口。

今年2月份以来，西安多次放宽落户政策，人口流入初见成效，随着大量人口流入，将进一步扩大对住房的需求，也将再一次刺激房价。以成都、武汉、郑州为鉴，西安目前的房价或许还没有到“天花板”。

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