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空置率上升招商维艰 今年西安商业72 变赢市场

甲级办公楼空置率上升、租金小幅下挫、零售商业升级改造…….2017年，西安的办公市场及商业在迎来前所未有的活跃期后，也面临了巨大压力。持有者在针对现状进行业态转化的同时，猜测2018年整体商业将出现“井喷”，并迎来创新的模式。

　　2017年写字楼空置率高

　　零售业竞争大

　　 据仲量联行西安分公司发布的数据可以看出，去年西安甲级办公楼市场总存量为135.62万平方米，空置率从之前的33.7%上升至当前的36.7%，同比上涨3个百分点。在大量新增供应的刺激下，需求稳中有升，出租率也得到了空前释放，租金率平均在102.9元/平方米左右，小幅小挫。同时，9个优质项目的开业将西安零售物业市场总体量推至512万平方米，整体市场空置率为3.8%，租金方面达到220元/平方米/月。

　　 而美城股份提供的截至去年11月底的数据显示，西安办公物业库存面积为220.03万㎡，去化周期在14个月，延续了自2016年4月以来连续的下滑趋势。仲量联行西安分公司负责人表示，“大量的新增供应带来空置率上涨的压力，而较为活跃的租赁需求推动净吸纳量同比大幅上涨。西安零售物业得益于整体市场较低的空置率及较高净吸纳量，租金率得到较大涨幅。”

　　调整产品及业态

　　积极应对市场变化

　　 据华商报记者了解，2017年上半年交付的长安国际中心F座由于绝佳的地理位置优势，入市仅半年出租率已达较高水平；下半年交付的迈科中心、永利·国际金融中心和经开万科中心，由于硬件品质较好及开发商良好的品牌效应，均有不错的预租表现，从而推动整体市场全年净吸纳量大幅增长。这其中比较大的租户有：MFG创客联邦在长安国际中心F座租赁13000㎡，恒-大旅游集团在赛高企业总部大厦租下两层约4800㎡，海普律师事务所在迈科中心租下约3700㎡的面积等。但与此同时，已有甲级项目中，部分项目因物业管理欠佳、物业较为老旧且硬件设施落后等原因致使租户外迁，空置率长期处于高位，业主们纷纷降低租金预期以吸引租户。

　　 零售项目正面应对市场压力，掀起项目改造及业态调整的风潮。部分零售项目在2017年积极进行购物体验升级及品牌业态调整，以吸引更多客流及增加消费黏性。如民乐园及大明宫万达广场将百货部分改造为主题街区，营造特色购物场景，提升商铺可视性，从而引入更多客流；太白印象城则将负一层改造为155街区，引入特色餐饮品牌聚集人气。与此同时，部分零售项目选择差异化路线，深挖目标客群需求，专注做主题型、集中型购物中心。如西安壹洋购物中心转型为壹阳教育中心。

　　联合办公成常态

　　零售业迎来新态势

　　 2018年，甲级办公楼新增供应仍将持续放量，约50万平方米的新增面积将投放市场，未来优质项目或助力租金保持上涨态势。在刚刚过去的元旦期间，旺座曲江项目就推出2栋写字楼，目前销量很好。已经认购了一套120㎡的业主孙先生表示，“住宅限购，就考虑投资写字楼，但是写字楼一定要谨慎，主要是看项目的定位和物业管理水平，有的办公好出租，租金也高，有的就不行，前期考察很重要。”另外，零售项目也将有近100万平方米的新增供应，其中不乏多个高品质项目，有望带动西安零售市场进一步向前迈进。

　　 仲量联行西安分公司总经理乔裕生分析认为，新增供应集中入市将带来空置率进一步攀升的压力，届时，办公楼业主为提升项目入驻率，或将选择需求面积较大的租户，如MFG及侠客岛等联合办公品牌，来缓解自身项目的空置压力，联合办公进一步拓展西安市场。零售业方面，一些高端的项目如SKP、大悦城等招商实力强劲的新项目，其入市租金或高于市场平均水平。同时，部分位于成熟区位的优质项目运营状态将保持良好态势，租金预期持续上扬。在两方面因素的共同带动下，西安零售物业市场平均有效净租金有望扛住压力继续攀升。同时，随着华联集团、中粮集团等国内一线开发商进驻西安市场，招商环节的竞争将更加激烈，将激励更多商场的积极转型及调整，进一步促进西安市场的成熟。 

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