“安居乐业，长养子孙，天下晏然，皆归心于我矣。”一千多年前的《后汉书》中，描绘了古人对美好生活的向往，安居乐业的思想一直以来都根植于中国人心中。住房是居民最基本的需求之一，在家庭开支中占比最高，也是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。在新时代的起点上，本文回顾建国以来我国住房制度改革的发展历程，给未来的发展趋势带来借鉴意义。
第一阶段：1949年-1977年，福利分房阶段
1949年，新中国成立后实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由单位解决，住房建设资金主要来自政府拨款。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。虽然住房分配制度满足了广大居民的住房需求，但住房的投融资机制被严重扭曲，住房建设投资规模逐年下滑，导致1970年代末全国主要城市都面临住房严重短缺问题。
第二阶段：1978年-1997年，从福利分房向市场化转型阶段
福利分房制度导致的住房供给长期不足，促使政府下定决心改革。1978年提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度的改革，但市场化改革之路艰难险阻，用了长达20年时间才逐步完成改革。
第三阶段：1998年-2004年，住房全面市场化阶段
住房制度改革的时点，恰逢1997年亚洲金融危机，为了度过危机，扩大国内需求，中央政府已经意识到房地产行业是中国经济潜在的巨大增长点，金融危机的到来，倒逼政府下定决心全面实施新的住房制度。
1998年新的住房制度实施后，我国房地产行业高速发展，此后的18年时间，房屋年竣工面积从不足2亿平米跃升至10亿平米，城市人均住宅面积从18平米翻倍至36平米，房地产年开发投资额也从4000亿跃升至10万亿，不仅大幅改善了广大居民的住房需求，也成为中国经济发展的核心驱动力。
住房制度改革开启了地产行业的黄金时代，涌现出以万科为代表的优秀房地产企业，其营业收入规模从1998年的22亿增长至2016年的2400亿元，净利润从2.4亿增长至280亿元，20年时间增长超过百倍。万科，成为了住房制度改革的最大受益者之一，也成为了深圳的名片。
第四阶段：2005年-2017年，市场化叠加调控阶段
1998年住房制度改革后，我国房地产业快速发展，但房价过快上涨也引发了一系列社会问题，尤其在2004年和2005年，全国住宅均价年涨幅高达15%。以2005年3月的“国八条”为起点，后续的12年里，政府使用一系列手段进行调控。2014年-2016年9月，中国经济面临下行压力，房地产库存较大，政府在“稳增长”和“去库存”的诉求下，接连出台刺激政策，手法与过去类似：放松限购限贷、加强信贷支持、税收减免。2015年3月开始，以深圳为代表的一线城市量价齐升，随后陆续扩散至二线和三、四线城市。2015年、2016年全国住宅市场销售额加速上涨，政府调控效果明显。2016年10月至今，中央政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，随后国庆期间各城市密集发布限购、限售、限贷等调控政策，房地产市场迅速降温。
回顾近20年我国房地产市场变迁的历史，可以发现地产销售额和房价的波动周期为3年左右，周期低点分别是2002年、2006年、2008年、2011年、2014年、2017年-2018年。周期性波动的原因与政府调控密切相关，在房价上行阶段调控措施主要是限购、限售、限贷、限价等，下行阶段则是松限购、松信贷政策和财税政策，如果延续此类调控手段，未来可能仍将呈现周期性大幅波动的规律。
房地产行业牵涉面广，涉及利益巨大，改革不会一蹴而就，当前的市场化制度也是用了20年时间才成熟完善，但我们有足够的理由相信，在新时代的起点，政府有足够的决心和能力，让房地产市场平稳发展，实现老百姓安居乐业的中国梦。
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