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“饥饿” 营销下的西安楼市 到底该不该理性？

2018年，如果要用一个词来形容西安楼市，莫过于“缺粮”。而最值得期待的消息便是：房来了！于是，新批预售、价格公示、开盘等，只要与“有房”有关，便能瞬间吸引眼球。

3月以来，随着落户门槛进一步降低，西安落户人数直线上升。仅今年一季度，西安市就新落户24.5万人，几乎是去年全年迁入人口的总量。巨大的人口红利带来的莫过于强大的购房需求，而这对于怀揣着“居者有其屋”美好愿望的新落户人口来说，面对多家售楼部“无房”的标签，买房似乎突然变得“有点难”。而市场呈现的这种“饥饿营销”的源头何在？

人为制造

房子，作为一种特殊的商品，同样遵循着“买涨不买跌”的市场规律。而对于购房者来说，由于人口增加而带来的“供不应求”，使得房子成为目前市场上最佳的投资产品。于是，看样子、跟风等一些此前不需要买房的人群，也开始加入“二套房”、“三套公寓”等的购房大军中，记者走访了解到，愿意支付40%-50%首付、上浮10%-20%贷款利率的“一般家庭”在购房大军里可以占到20%-30%。

记者在高新某售楼部同样遇到购买二套房的年轻夫妇，他们告诉记者：“由于首套房买的比较小，因此想要再买一套三室。觉得目前投资理财产品等的风险都比较大，而购买房产一方面可以自住，一方面可以投资，一举两得。”而记者了解到，这对夫妇购买的这套房产，均价1.3万元/㎡，100㎡的房产，仅首付就得支付40万，且每个月月供近6000元，压力极大。

除此之外，市场上一度出现“连夜排号”、“全款购房”、“托人找关系”等一系列看似违背常规的市场现象。其实，一部分恐慌的心理大多属于“人为制造”，包括部分置业顾问表示的：房源不多……以及部分售楼部“没有房源就关门”，以及在售楼部的墙面上贴上“售罄”、“无房”等标签，均属于“人为制造”的恐慌。

‍市场倒逼

其实，市场上的“人为”因素也并不是全无道理。

2018年开年以来，西安市多盘一直处于房源短缺状态，刚需买家、改善型购房者和投资客们奔走于各个售楼部之间寻找房源，却被告知房已售罄或暂无推盘计划。有记者在西安市曲江多个楼盘走访时发现，此前购房者进门立刻有置业顾问主动上前，笑脸相迎，如今，置业顾问大多坐在椅子上懒得起身，即使有购房者上前咨询，但得到的答案几乎都是“没房了”。

而出现这一现象的原因便是“供应量少”。数据显示，2018年一季度，西安住房供应量比计划少80万平米。而房管局给出的解释是：受手续办理和施工进度（按照治污减霾的要求，去年11月15日至今年3月15日，各建筑工地一直处于停工状态，新建楼盘进度停顿，市场供应不足）的影响，部分项目没能按年初发布的计划上市。

然而，供应端的“不给力”，反应在销售端却是严重的“供求失衡”。克而瑞数据显示，自2017年12月以来，西安楼市商品住宅存量一直出现小幅下滑，2018年3月，西安商品住宅存量为1035.45万㎡，而这是连续第四个月的下滑数据。

2018年一季度，西安商品住宅供应面积为174.38万㎡，环比下滑59.84%，同比下滑7.86%，供应套数为16238套。然而，一季度，西安商品住宅成交面积为402.51万㎡，环比上涨8.91%，同比上涨19.87%，成交套数为35854套，市场供求比为0.43%，而这样的供求比，为近两年市场最低值。

到底该不该理性？

易居企业（中国）集团克而瑞西安事业部总经理朱郁表示：“目前市场上所表现出来的，属于供需间断性失衡，矛盾加剧，市场氛围趋于紧张，结构风险已经显现。假若供应不能配合市场进一步放量、房源不能满足市场多元需求，消化周期也将进一步降低，而资产配置的能力差距将愈加明显。”

面对西安市场严峻地供求关系，对于购房者来说，到底该不该理性？如何理性？其实，每个人心里都有一个答案，那便是：还得理性！

4月18日西安市物价局局长惠应吉明确表示，西安市场目前房源充足，四月下旬至五月将有大批房源入市。这句话掷地有声，无疑给焦虑的购房者吃了颗定心丸。次日，西安市物价局便发布了2018年第十二批的房源价格公示。上周，西安进行了连续两次的价格公示，共有4096套房源释放出“即将上市”的信号，购房者总算有了“终于等到房”的感觉。

除此之外，对于2-3月沉寂的土地市场，西安市住房保障和房屋管理局局长夏俊山表示，2018年，西安市加大了住宅用地供应总量，计划供应住宅用地达到2.1万亩，比2017年增加42%。同时，西安市国土局土地储备中心副主任张剑表示：“政府会通过多主体、多渠道供给方式保障商品住宅开发用地需求，为房地产市场平稳健康发展保驾护航。”

虽然在此之前，3月、4月的市场供应量并未达到上市计划的预期值，但随着市场步伐加快，作为购房者，我们有必要相信政府，相信市场上“粮食短缺”的现状也将逐步改善。本周是4月最后一周，随着“5.1”小长假来临，西安楼市或将迎来真正的“红五月”。

而对于刚需购房者来说，莫慌张，莫担心，及时关注市场动态，关注楼盘价格公示及预售信息，准备好资料，提前选择适合自己的楼盘，在房价高企的情况下，尽量选择一步到位的房源，避免承担换房压力。

而对于改善型客户来说，由于首付比例以及贷款利率的提高，小编依然希望广大改善型购房者可以“量力而行”，在不严重影响正常生活品质的情况下，酌情考虑购买二套房，不能仅盲目攀比，图一时之快。此外，尽量避免选择五证不全的楼盘。

今日推荐：

根据西安市房管局公示的预售证信息，4月16—23日，西安24个楼盘共2679套房源获得预售证，房管局给楼盘新批预售的速度明显加快:

1、这些楼盘马上开盘：

2、这些楼盘开盘时间待定：

3、这些楼盘已经开盘：

4、在目前一房难求、摇号买房、开盘即售罄的市场面前，购房者可以在多个楼盘提交资料，增加摇中房源的几率！

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