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证监会、住建部：推进住房租赁资产证券化

中房报记者 许倩丨北京报道

2018年，注定是房地产金融发生巨大变化的新元年。

4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称”通知"），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确规定。

“这次发文是对前期试点情况的规范，并且通过文件对相关程序的标准予以明确。”中国房地产报记者从一位知情人士处得知，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。

对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。

“之前部分企业参与住房租赁市场动力不足的一个重要原因就是资金回流很慢，如果可以发行租赁资产证券化，就可以打消企业顾虑，帮助其快速回流资金，从而激励更多企业参与到租赁市场建设中来。”易居研究院总监严跃进对中国房地产报记者表示。

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优先支持大中城市 释放企业资金压力

国内大力发展租赁市场大势之后，房地产行业面临原有“开发-销售”模式向“开发-持有运营”模式转变，而缺少REITs工具的配套支持，单纯持有运营对企业形成巨大的资本压力。

这样的资金掣肘将会被大大缓解。

通知明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

在重点支持方向上，明确了优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

在办理工作流程上，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

培育多元化的投资主体方面，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。

通知还明确提出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

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数万亿元市场正在被激活

中国住房市场尤其是一线城市已进入存量房时代。有报告称，全国存量市场已达180万亿元规模。一线城市更是以存量为主，北京、上海、深圳2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3倍，1.6倍和2.3倍。但租赁市场份额偏低，全国范围看租赁成交占比仅6%，与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

据北大光华REITs课题组研究，中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间，远景巨大。中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。

根据链家的研究，目前中国租赁人口已达1.9亿，住房租赁市场租金GMV（交易总额）已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿，租金GMV将达4.6万亿元。

租赁市场的发展需要三个基石：一是信用租房、二是租购同权、三是资产证券化，这三个是缺一不可的，现在这三方面现在都在推进。

所谓租赁资产证券化，是指金融租赁的主体金融租赁公司集合一系列用途、性能、租期相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的租赁资产（租赁债权），通过结构性重组，将其转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。

这种租赁债券可以通过证券发行市场公开发行或通过私募形式推销给投资者。一般而言，证券的购买者可以是个人投资者、保险公司和基金公司等。租赁资产证券化是一种新型的、也被实践证明是有效的增强租赁公司资产流动性的手段。

租赁资产证券化对政府、企业、个人投资者都意味着利好。

“政府层面，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；企业层面，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；同时，还可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。”一位市场人士分析认为。

在租赁市场资产证券化方面，相关政策早有探索。

如2017年7月底，住建部等九部委就联合发文，要求加快发展住房租赁市场，推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

随后，2017年9月，证监会称正加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

更有一些房企先行者早已展开住房租赁资产证券化尝试。如保利地产、招商蛇口、旭辉、龙湖等房企都有尝试发行租赁资产证券化产品。

保利地产董事长宋广菊表示，未来，保利地产将以存量物业为基础，构建租赁住房业务的利润模式，利用REITs实现战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

根据目前政策预计，资产证券化提速会是2018年房地产市场的显著特征，除了住房租赁，包括商业地产、酒店、物流地产的资产证券化也会加速推进。

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