在已经过去的2018年5月，摇号、快节奏、市场严查，在这样的情况下，西安房地产市场呈现出什么态势呢？美城机构用完整数据和专业分析还原一个真实的市场。
政策层面：住建部重申调控力度不放松
国内楼市调控依旧不放松。从全国层面来看，国家发改委网站5月7日发布，国家发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，严查高铁站周边违法违规批地和建设行为。
5月11日，住建部等四部门联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求优先支持提取住房公积金支付房租，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。
5月19日，住房和城乡建设部联合印发了重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的《房地产市场调控通知》，明确指出要坚持房地产市场分类调控。
地方层面，多城市出台调控政策。5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，提出限购、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让等九项具体措施。
5月15日，成都出台《完善房地产市场调控政策通知》，新政以家庭为单位分区域进行三重调控，即成都籍居民家庭有两套、单身一套住房的，禁止在成都11个限购区买房；户籍迁入成都未满24个月的，需要有当地连续12个月社保;购买新房或二手房，取得不动产证三年后才可转让。
西安市场也不例外，组合拳出击，一方面严格规范楼盘开发销售等各个环节，另一方面提高效率，加大市场供应。5月10日，西安市房管局发布公告强调40年产权公寓限购，称：只要合同上写的公寓用途的，无论产权年限是40年还是70年，一律限购；如果写的办公、商业的，就不限购。并且工作人员反复强调限购和产权没关系，而是以用途来区分。
5月14日，西安先后发布《西安市土地储备条例(征求意见稿)》及《进一步加强建设用地规划管理工作的通知》。其中《土地储备条例》进一步明确，商品住宅、商服、旅游、工业等经营性土地，必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。《建设用地规划管理》通知指出，市政基础设施及公共服务等用地，原则上不得变更为商品住宅或商业类开发用途。
5月28日，西安市房管局正式启用商品住房价格网上申报信息系统。即日起，西安市所有商品住房价格申报一律实行网上申报。
同时提高效率，西安进一步简化商品房楼盘项目备案资料、商品房供应增多、预售证发放提速。据统计，5月西安共获批70张预售证，新增商品房19468套；50次开盘，新推房源15317套。
对于后市走势，据美城机构分析称，西安房地产新开工连续7个月负增长，后期调控趋严，相关领导也表示，西安6月底或将出台“商品房摇号细则”。
商品房：5月西安商品房供销齐涨 价格微跌
图|商品房供销示意图，图片来源于美城机构
据美城机构数据显示，2018年5月西安市商品房新增供应面积200.03万平米，环比上涨6.9%，同比上涨112.9%；商品房销售面积234.3万平米, 环比增长34.1%，同比上涨60.1%；5月份商品房销售均价11030元/平米，环比下降5.6%，同比上涨23.3%。分析来看，本月西安市商品房供应和销售环、同比均出现上涨，且供销同比增长显著。商品房价格环比有所下跌，但同比涨幅依旧在20%以上。
高速去化下，5月西安商品房去化周期降至15个月。截止2018年5月末西安商品房库存为2242.72万平米，比上月减少了34.07万平方米，较去年同期减少25.23万平方米。5月份西安商品房销售量创年内新高，成交迎来高增长，在新增供给相对微幅增加的情况，本月商品房总库存量进一步降低，去化周期较上月降低为15个月。
分区域来看，5月西安商品房新增供应面积排名前三的区域是曲江、浐灞和城西，分别为47.37万平米、44.35万平米和34.03万平米；成交量排名前三的区域是浐灞、曲江和经开，分别为50.67万平米、38.16万平米和35.69万平米；价格方面，城东成交均价最高，为13204元/平米，其次是城南13050元/平米，城西成交均价最低，为10057元/平米。（除城内）
住宅：商品住宅销售面积逾186万方 销售均价10163元/平米
据美城机构分析称，5月西安住宅仍供不应求，均价止涨微跌，但现阶段价格微降存在备案相关性，不能完全体现市场真实情况。商品住宅新增供应面积为152.27万平米，环比上升41%，同比上升129.67%；住宅销售面积186.47万平米，环比上升39.93%，同比上升60.94%；销售均价10163元/平米，环比下降1.69%，同比上涨29.56%。
图|住宅供销示意图，图片来源于美城机构
5月西安住宅销售量再创新高，致使库存量持续下降，市场供需矛盾日趋紧张，住宅去化周期为5个月。截止2018年5月末西安市商品住宅库存量为575.76万平米，比上月减少了34.2万平米，去化周期降为5个月，住宅总库存量环比进一步减少，去化周期与上月持平。
从住宅成交面积段来看，住宅主力成交90-140平米占比60%。其中90-120平米依然是主力，成交占比为36%；120-140平米成交占比为24%，两者合计总占比60%；排在第三位的为140-160平米和160-200平米，各占10%。本月70平米以下户型成交占比为4%，与上月持平。
分区域来看，据美城机构数据显示，商品住宅新增供应面积排名前三的区域是经开、曲江和城西，分别为31.71万平米、30.17万平米和30.03万平米；成交面积排名前三的区域为浐灞、曲江和经开，分别为44.67万平米、32.06万平米和27.54万平米；价格方面，本月曲江居于首位，为11829元/平米，其次是高新，价格为11472元/平米，浐灞价格最低，为9236元/平米。（除城内）
商业：5月西安商业销量大幅上升 价格跌至新低
5月西安商业新增供应面积8.72万平米，环比下降49.62%，同比上升121.88%；商业销售面积20.59万平米，环比上升60.99%，同比上升161.63%;销售均价为21767元/平米，环比下降22.46%，同比下降9.47%。本月商业销量再度大幅上升，商业供量大幅下降，销售价格降幅明显，跌至年内新低。
5月西安商业去化周期仍为61个月。据美城数据显示，截止2018年5月末西安市商业物业库存量为699.84万平米，较上月减少了11.87万平米；库存总量出现下降。本月销售显著增长，新增供给降低，全市商业去化周期降至61个月，降幅明显，但总体来看，商业存量物业依旧处于高位。
西安商业物业新增供应面积排名前三的区域是城西、曲江、和浐灞，分别为2.79万平米、2.74平米和1.78万平米；5月份西安商业成交量排名前三的区域是城南、城东和经开，成交面积分别是8.71万平米、2.97万平米和1.99万平米；价格方面，本月城北以28411元/平米晋升为第一，其次是曲江，为27455元/平米，价格最低的是城南，为15684元/平米。（除城内）
办公物业：量价齐跌 新增供应面积17.14万平米
本月写字楼市场呈现量价齐跌之势。据美城机构数据显示，5月西安市办公物业新增供应面积17.14万平米，环比上涨137.07%；销售面积14.61万平米，环比下降38.22%，同比下降8.46%；成交均价10995元/平米，环比下降5.13%，同比上涨1.46%。
办公物业去化为15个月。据美城机构数据显示，截止2018年5月末西安市办公物业库存面积231.76万平米，较上月增加2.53万平米，较去年同期减少37.76万平米。本月办公物业销售下降，库存总量有所增加，办公物业去化周期依旧为15个月。
分区域来看，5月仅浐灞和曲江有办公新增供应，分别为4.87万平米和12.28万平米；5月份办公成交面积排名前三的区域为高新、经开和城西，分别为4.69万平米、4.11万平米和1.66万平米；价格方面，本月浐灞居于首位，为14648元/平米，其次是城北，价格为12380元/平米，城东价格最低，为8378元/平米。
美城分析：市场热度升级 高量增长伴着强劲需求
对于这样的市场表现，美城机构分析称，5月西安市场可谓迎来高量增长，全月商品房销量超230万平米，住宅销量186万平米，50个住宅项目开盘，高达97%的平均去化率，甚至低至3%中签率都创年内极限值，市场热度再度升级，强劲的需求带来高昂的销售成交量。
与此同时，另一特征是在供需方面，全市商品房除办公物业外，住宅、商业等均呈现供销反差，新增供给较高幅度低于成交销量;而在土地方面，楼市供地多集中在西咸新区，城区住房供地少之又少，后期市场走势可谓更加耐人寻味。
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6月20日，西安市物价局公示了第43批（2018年第31批）商品房价格备案名单。本次共公示了7个项目，其中2个毛坯项目，5个精装项目，总计2757套房源。
毛坯项目户型面积较大 偏改善型房源。荣德·河与墅公示的户型面积为154.92-185.81㎡；中国铁建青秀城公示的户型面积为141.6-181.12㎡。
2、碧桂园项目再公示654套房源。该项目为本次公示房源最多的精装项目，4栋楼共公示654套，其公示面积为108.06㎡-141.1㎡，价格在10055-18787元/㎡之间。
3、有2个项目单价破2万元。荣德·河与墅最高价则达到29504元/㎡,金辉世界城D地块最高价达23878元/㎡。
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