PSL相对收紧后,棚改钱怎么来?真的会熄火吗
棚改收紧,三四线房价大跌的预判或许要夭折了?
7月12日下午3时,住建部在吹风会上表示,要因地制宜地推进棚改货币化安置。
住建部明确表示,对于商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。
住建部的表态是什么意思,对三四线、一二线城市城市房价会有什么影响?且看杠杆游戏的解读。
1、棚改货币化安置不会停!比例相对下降大概率
本次住建部的吹风会,杠杆游戏认为有两个重点。
一是,棚改货币化安置绝对不会一刀切,当然相对收紧是明显的。上文住建部的表态已经说得很清楚了。为什么不会停?要去库存。
从这个表态中可以看出,当初为什么全国大张旗鼓搞货币化安置,就是要把所谓的库存房子卖出去。只有房子卖得更好,房地产相关的一切产业日子才更好过,就业才更有保证,金融风险才最低,经济也才更稳定。
住建部把深意说这么清楚了。你说棚改货币化安置怎么可能说停就停!当下,经济压力虽然不算很大,但和2017年比还是有。而且面临中美之间和汇率的一些压力,你说房价要稳不住,怎么得了。
或许,杠杆游戏是太看重房价对决策部门的意义。正如我之前文章所言,股市可以跌,房价不能爆。
二是,今年棚改完成进度非常不错。住建部透露,前六月棚户区改造已开工363万套,占目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。
这说明,就算货币化安置相对下降,或者说之前的货币化高歌猛进不再,但总量还是摆在这里。就算比例不变,甚至略有下降,你不能说棚改推进就不力了,更不能说棚改户就一定手上没钱了。
当然,不能否认的是,确确实实,住建部的吹风表态也说得很清楚,棚改要服从调控大局。房价上涨压力大的地方,那就得控一控。
这就涉及到另外一个很有趣的问题了,哪里的房价涨得更厉害,压力更大,哪儿的房价涨得可以让人接受?且看下文二三部分的分析。
综上,杠杆游戏认为,首先棚改不会停,未来3年的计划基本如期完成;棚改货币化安置也不会停,但比例稳定,甚至相对下降可能是大概率。
2、棚改资金以前主要依靠抵押补充贷款PSL,未来肯定相对收紧,目的是让地方债务显性化、透明化。地方政府的低成本PSL杠杆卖地游戏,一定程度受到影响
之前很多观点都说,地方棚改从国开行等获得抵押补充贷款PSL会收紧。这当然是事实,但之于当下,或者从今年的数据看,其实还并不是。
央行PSL余额显示,截至2018年5月末PSL余额达3.1万亿;累计增速方面,同比增长为33%,这比房地产销售数据猛多了;2018年前5月PSL余额新增4371亿,比2017年同期的2947亿实际大很多。 如此,你能说PSL真的放缓了吗?未来是,以及当下的观望肯定已经发生。原因是,地方债务要求显性化、透明化。 就此杠杆游戏有必要解释一下,什么是PSL?简单说就是地方搞棚改,要钱啊,商业银行或者传统金融方式,不是不可以,但成本高啊。这对于推进体量庞大的棚改肯定不利。
何况地方政府也希望棚改拆迁出的土地,卖个好价格。如果资金成本本身就高了,你说赚钱是不是没那么多?
于是,央行通过PSL向国开行等发放贷款,国开行等再把钱专项放给地方。
地方政府拿到这个低息资金后,迅速补偿给棚改户。棚改居民拿这个钱去消费也好,买房子也好,总之有了钱利好经济、社会、就业……
同时,有了这个专项PSL贷款,迅速完成了拆迁,土地平出来,马上就可以卖。这不就把钱赚回来,然后可以还给国开行等。忘记了说,一般棚改区都是各城市的老城区,其实周边配套不错,但老城区往往没地了,这一棚改不就有地了。
是不是完美的闭环,利好拆迁户,利好房地产销售,利好房地产企业、房地产开发和相关行业,也利好地方政府,一下子靠低成本的资金杠杆游戏撬高地价、卖更多好地。
但是有一个问题,PSL贷款,对于地方政府的账本来说,到底算什么?严格说肯定是地方债务,但通过一些平台公司的操作,似乎又不好说是地方债。重点还有,这些钱,以及卖地的钱怎么流向,其实并不好监管。 一句话,地方政府低成本拿到了钱,其实就是增加了债务。至于卖地收入是不是马上还回去,国开行也好,住建部也好,都管不了太多。因为,PSL专项贷款,基本都是中长期3、5年。
地方债最大的风险就是不透明,地方到底欠了多少钱,说不清。现在各种压力逼近,所以我们才要拆弹,要搞清楚地方债务是多少,并控制住。网友也给出了不同意见,仅供大家参考。