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市场一二手房价倒挂严重，调控不能留下政策“管涌”

盘和林

7月10日，福建宁德发文精准调控楼市，通知称新房房价每年涨幅控制在6%以内，下半年涨幅控制在3%以内，同时限售中心城区房子3年，分类限购144平方米商品住房。

另据报道，2018年上半年，根据中央指示地方政府纷纷对各地区的房地产市场实行严厉调控政策。限价、限购、限贷、限商、限售五限政策，加之棚改货币化与摇号购房的刺激，房地产市场一二手房价倒挂严重。

存量房时代，仅限新房房价会顾此失彼

以杭州为例，某城区新房房价定价为18460元/㎡，但是相同地段的二手房价居然超过30000元/㎡，价差几近过半。成都开盘均价为1.2万-1.5万/㎡，二手房价的均价却达到了1.8万/㎡，平均每平方米也多出5000元，以100平方米的房子为例就足足多出了一个精装修的费用。

上半年棚改货币化改革，三四线城市去库存任务完成，我国房地产开始步入存量时代，调控积极向精细化转变，但是从现实来看，一二手房价倒挂现象依旧会持续。

有统计显示，我国很多城市进入存量房即二手房交易为主的房地产市场结构。例如，北京今年上半年新建住宅10790套，相比去年系半年下降23.34% ，而二手房网签量76640套，相比去年下半年增长57.6%。

因此，存量房时代，仅限新房房价难免会顾此失彼。对比福建楼市调控政策，虽然一手房价被严格的控制，但是市场供给仍主要由二手房市场提供，但该市场是卖方市场，加之投资投机者的逐利行为，限价调控实则到达不了消费者，反而利好投资投机者，反而让房屋刚需日益艰难，难以达到改善民生的政策目标。

我们不难看出，当前房地产进入二手房存量房为主的市场，仅仅限制新房房价的做法，无异于按下葫芦浮起瓢，使得出现一二房房价严重倒挂的情况出现，笔者认为，下一阶段同步调控二手房应是调控重点。

一二手房价倒挂背后的经济学原因

近年来房地产市场过热房价一路高涨，其主要原因在于投资投机行为扩大需求，扭曲市场的供求关系，导致市场机制失效，实际均衡价格偏离一般均衡价格。作为市场机制的补充，政府开始干预市场进行宏观调控。

之后政府便对房价进行了一系列的调控，其中五限政策中的限价政策引起如今一二手房价倒挂的直接原因。

从经济学方面来讲，政府此次限价是属于最高限价，即一般指的是低于均衡价格的最高价格，其目的往往是为了抑制某些产品价格的上涨。事实上当政府规定了最高限价时，企业依据市场供求自主定价的权利就被剥夺了，对市场自由进行限制，限价其实进一步扭曲了本就无效的市场。

房地产企业往往会对最高限价做出的迅速反应，最直接的结果就是市场上供给减少，导致供不应求。从以上数据就可以看出，我国新建住房数量的确是在逐年减少的，而二手房数量反而在逐年增高，待价而沽可以说是意料之中。

不仅如此，限价还可能产生，消费者的排队抢购和黑市交易，生产者降低产品质量、变相涨价，甚至是逆向，即由于信息不对成导致好的商品被坏的商品驱逐市场选择等不良影响。从我国目前摇号抢房，一二手房价倒挂，豆腐渣工程的现实来看，政策的消极影响一一应验。

政策目标需转向，政策传导机制需疏导

事实上，将三元悖论延展开来，所有的政策都是正负效应交相的，无法完全顾及，这无可避免。但是当一项政策所产生的政策结果与预期政策目标南辕北辙，负面效应一应俱全时，我们是否应该反思一下政策是哪个环节出了问题。

针对如今一二手房价倒挂，房地产二手市场升温，进入存量时代，我们政策确实应该找准政策方向，应该根据市场实践及时转向，同步对二手市场进行严格调控。同时为保证政策目标，迅速疏导政策的传导机制，使得政策效果真正到达政策对象。并对之前政策产生的消极影响积极进行修复，消除市场恐慌、恢复市场活力、保证市场效率。

当然，最需要指出的是，无论是调控新房价格或者是二手房价格，不能留下“管涌”，而最好的办法不在于行政规制多么严厉，而在于必须遵循市场无形之手的基本规律。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）

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