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西安新房和二手房市场双下行?!普通人怎么买房? ——凤凰网房产西安
这是AI君的第240篇原创文章,觉得有用可以转发到购房群,捎给更多迷茫的购房人 -来自凤凰新闻客户端
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西安新房和二手房市场双下行?!普通人怎么买房?

2018-09-12 07:48

这是AI君的第240篇原创文章,觉得有用可以转发到购房群,捎给更多迷茫的购房人。

 

"世界在你不知道的地方,正悄悄改变……"

1、西安6月起日光盘占比下降6成

就克而瑞数据统计,西安8月开盘楼盘35盘,总计9248套房源推出,开盘当日去化7929套,市场整体去化率在86%。其中中南樾府、城市锦上、绿地新里城碧桂园凤凰城、保利天悦、龙湖紫宸、阳光城PLUS、紫薇花园洲、中国铁建万科翡翠国际、万科城如园、招商依云曲江合能铂悦府均为100%去化。而相对的,也有7盘不足60%——其中星河9号(公寓)去化率56%,恒 大雅苑去化率41%、湾流去化率18%、恒 大养生谷12%。星河9号和恒 大雅苑本次均有开盘折扣。

 

其中星河九号为40年产权公寓项目,56%的去化率可以说非常之好了,大家都知道公寓难卖,这个数据目测可以问鼎西安公寓市场,主要原因是位于4号线地铁800米,精装修送家电,买一层送一层,折合价格在8000元/平,5成首付最低25万,下文会有详细说明。

恒 大雅苑位于高陵,本次推出93折优惠再加3万购房券,去化率反而比上月的54%还低了10个百分点,下滑至41%,但好歹维持在4成以上。恒 大雅苑位置较偏远,原定在门口的10号线目前处于“前期研究”阶段,建设审批遥遥无期,精装修价格8200元/平,虽然不限购,市场竞争压力略大。

 

恒 大养生谷因为地段较为偏远,属于养老地产,交通不便,价格在1.6万元/平,自推出以来去化率就在15%以下,慢慢卖着吧。

湾流本次刷新了浐灞去化率最低值,仅为18%。湾流其实位置不错,位于浐灞世博大道与欧亚大道交汇处,浐灞核心区,但推出的面积太大了,在221-301㎡,均价13800元/㎡,还是毛坯,最低一套总价也在300万。总价这么高,去化率低也可以理解。毕竟万科翡翠国宾总价250万,陕西宾馆对面再加万科精装也才50%的去化率。西安高总价购买力有限。

AI君也统计了2018年全年(3月开始到8月)的楼盘去化情况,从上表看出,2018年4-5月日光盘占比高达95%(5月未达100%的去化的楼盘,一个在95%一个在99%),从6月开始日光盘占比则暴跌至35%,下降近6成。去化率不足60%的“不及格”的楼盘在总楼盘的占比,则从5月的6%不断攀升,到8月已占比20%。也就是说目前西安市场5个盘当中,就有1个盘开盘当日去化率不足60%。

 

数据说明,西安市场去化率的分水岭在6月,从下半年开始,政策不只逼停了市场,更是影响了购房者的心态,而购房者心态变化则决定了市场走向。

之前AI君也有文分析过,西安市场购买力依旧充沛,但两极分化严重,未来会有越来越多楼盘打折。

西安新房市场确实进入了下行轨道。

2、二手房8月单日降价房源是涨价房源2倍

那么西安二手房市场又怎样呢?

就诸葛找房数据显示,8月份西安市二手房挂牌价为14100元/平,环比上涨2.55%。就克而瑞数据统计,新房均价13070元/平。综合统计,目前西安二手房与新房倒挂1030元/平。

从近半年挂牌价情况来看,西安市二手房从8月挂牌价趋势来看,8月中旬挂牌价上涨速度较快,下旬涨幅趋缓。

从降价房源量上来看,8月份西安单日降价房源量在168套左右,单日涨价房源量在80套左右。单日降价房源量是涨价房源量的2倍单日降价房源首次高于涨价房源。

 

对应诸葛找房的市场数据,华商报的实地调查显示,“业主急售房”即“降价”房源增加,让价空间可达5%-10%,有中介门店买卖业务下滑达80%以上。

西安二手房市场也进入了下行轨道。

3、新房和二手房双下行,还买房吗?

AI君在此给到各位普通购房者一些建议。

自住:有需要就买,因为你是用来住的。因为除去购房成本,还有利率(年底可能央行加息)上浮,装修成本上涨以及租房成本浪费。

自住兼投资:所谓自住依旧是第一需求,其实就还是自住,只不过是在自住的基础上更要挑选好楼盘。但谁自住也不想房子贬值,所以自住兼投资这就是个伪命题,请参照自住。

投资:国家号召住房不炒,AI君也这么觉得。PS:如果你能找到普通人能做到的,比买房风险更低收益更大的事情,别忘了告诉我……

基于以上,AI君推荐以下房源。

4、西安楼盘推荐——新房

1、新房住宅:市场选择性TOP7

不怕不识货,就怕货比货。群众的眼睛总是雪亮的,其实每次登记就是西安楼盘的成绩单。AI君梳理了从6月开始登记到现在,第一,登记人数超过1500人,第二,排除掉第一次爆满第二次平销“伪热盘“。第三,后期还有房源的爆款盘。以供大家参考。

 

 

 

 

 

 

 

爆款盘特点:

在此也可以总结出西安卖的好的爆款盘特点:第一,价格便宜。第二,临地铁。

2、不限购公寓:这个公寓还不错

前文提到的,开盘当日去化率接近60%的星河9号。

在西安市场公寓普遍卖不动的情况下,有这样的成绩,主要是因为星河9号在长安东长安街与神舟四路十字东南角,距离4号线飞天路站8500米左右,隔壁就是京东大厦,距离交大附中附小不远。本次2#loft层高5.4米,面积33-70平,价格15000-18000元/平,精装买一层送一层,以33平为例,就相当于66平的精装房一平8000元左右,首付最低可以达到25万。

地铁口,紧邻京东大厦,低首付,低总价,不限购是其最大优势,目前还有98折优惠,手头钱不够又想投资的购房者可以重点考虑。

当然项目劣势是,40年产权,只有2栋楼。公寓属性享受不到学区和学位。

3、西安二手房推荐

今日推荐:

根据西安市住房保障管理局购房意向登记平台的信息,截止发稿时,城六区共2家楼盘的622套房源进行意向登记,长安区暂无登记楼盘。同时,截止发稿时,2家楼盘绿地璀璨天城、世茂璀璨倾城的意向登记人数均未超过房源总量。

1、截止到9月11日15时,绿地国港城一期(推广名:绿地璀璨天城)9#、15#、18#、20#、22#楼洋房共登记129组家庭,其中刚需家庭36组,普通家庭93组。

2、截止到9月11日15时,未央区红光村城中村改造项目DK-3(世茂璀璨倾城)6、9、10#登记170组家庭,其中刚需家庭65组,普通家庭105组。世茂璀璨倾城本次共销售400套房源,目前未超过房源推货量。

3、 相信今日查看西安房管局商品住房购房意向登记平台的网友都有了新发现,登记平台新增“进度条”,购房者可一目了然知晓楼盘的登记、现场核验资料、摇号、选房等时间安排。

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