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楼市真要凉凉?发改委:慢着,还没到时候 - 凤凰网房产西安
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楼市真要凉凉?发改委:慢着,还没到时候

2 机会宝
2018-10-18 08:04

楼市寒冬,“金九银十”不在。在房闹们的喧嚣声中,房地产企业正在渡过异常难熬的淡季期。

实行现售制,深圳打响了第一枪,房价真的迎来转折点?发改委的一纸文件,是否也再次用城镇化把房价堵在了掉头的拐角处?

1.

预售制正成为过往云烟

前段时间广东省酝酿取消商品房预售制,让楼市风声鹤唳。

作为先行者,中山市最近推出的地块统统不许预售,全都要求现售!

然而真正打响现售第一枪的却是隔壁的深圳市。近日,全国首个商品房现房销售试点项目正式亮相深圳龙华金茂府。

据悉,龙华金茂府总建面约20万平米,共建设有7栋超高层住宅,配套底层商业和幼儿园。项目包含155平-240平的4-5房,精装修现楼。

作为备受瞩目的全国首个现房销售试点,龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

▲全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府

预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止小房企要倒下一大批,有些大房企也逃不了厄运。

机缘巧合的是,深圳既作为内地最先引进商品房预售制度的城市,如今,也是最先抛弃它的城市。

1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,取得这样的成就连他自己都没料到。

他这套四两拨千斤的本事,都要归功于他生平得意之作——“卖楼花”,也就是我们所说的预售期房!

1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,房地产大佬的好日子来了。

在过去的近十年间,中国各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,恒大的许家印,多次登上首富宝座。

与预售制相伴而生的是房企高杠杆和高周转循环模式,然而这种模式虽然满足了中国城镇化所产生的大量住房需求,但也产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。

在此前广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:

一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。

二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。

三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。

四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。

五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。

取消预售制,对于房企来说无疑是一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长,开发商再也不能像以前那样“空手套白狼”。一手交钱一手交货,也让老百姓们可以挑选到质量更好的房源。

2.

新增1亿人口进城落户

取消预售制是从供给端入手,净化房地产市场的一步重棋。然而取消预售制仅仅是降低了社会杠杆,对社会稳定有着重要作用,然而能否降低房价就另当别论了。

拿了恒大几千万年薪的任泽平有一种观点在业内流传甚广:房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

中国庞大的人口红利对房地产的支撑作用一直都是炒房者们津津乐道的“真理”。

尽管中国目前的人口增长率正处在前所未有的低水平状态,但中国的城镇化依然在有序推进当中。而城镇化每进一步就意味着住房需求的增加。

如果说,人口是房价的坚实支撑。那么,城镇化则是房价的助推器。人口红利虽然在不断消失,但农村人口向城市的转移仍在进行之中,而已经进城的非户籍人口向户籍人口的转化,同样存在巨大的发展空间。

10月10日,国家发改委发布了关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的落实情况的通知,而这意味着中国的城镇化进程再次加速。

2月28日,国家统计局发布《统计公报》,2017年我国户籍人口城镇化率为42.35%,比上年末提高1.15个百分点。

然而根据通知,“十三五”期间,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,即年均转户1300万人。到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%,各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

需要完成转户这么多人,这就同样意味着,在未来,由农村流向城市或由小城镇流向大城市的人口数量仍然是个十分客观的数目。而中国房地产的发展跟城镇化进程的关系已经不言而喻。

1953年,我国城镇化率仅为13.3%,直到30年后的1982年,也仅有20.9%。但从1982到2017年,则从20.9%增加到58.52%,接近三倍。也就在这期间房价也跟着翻了好几番。

房地产长期看人口,人口在各区域间的流动可能是影响房地产周期的最大因素。持有相似观点的还有人送外号“任大炮”的任志强。

任志强几乎所有言论的核心都离不开中国的城市化水平偏低以及住房需求空间仍在等理论。

任志强被“封神”并不是他的预测能力有多强,只是这些道理他敢讲而已。当然,我们其中的很多人也明白这些道理,只是我们对高房价的痛恨让我们主观选择了去忽略它。

3.

房价的转折点在哪里?

如果城镇化不断进行下去,是否就意味着房价将无限上涨?答案当然是否定的。

尽管城镇化是房价的助推器,但房价过高反过来也会对城镇化进程产生抑制作用。

人口进入城市的首要条件是能够生存下去,如果无法生存,那就自然会选择离开,或者舍弃部分需求。试想一个月薪三千的普通职工是无论如何也不会去购买上千万的房产。

如果房价上涨远离了人们的收入水平,自会产生泡沫,也会抬升居民的家庭杠杆,影响整个社会的稳定性,拖累城镇化进程。

在这个“金九银十”,我们看到房地产企业出现颓势,楼市也在逐渐遇冷,而国家发改委则开始督查1亿人口进城落户的情况,看似为房价一落千丈使了绊子,但这也从侧面反映出现在的社会杠杆已经去的差不多,房价将回归合理水平。

在没有杠杆和泡沫的情况下,房价“合理的贵”是正常现象。就经济发展水平和资源集中度而言,一线城市的房价肯定不能跟三四次城市比,也不会再回到十年前的水平。因此,期望房价一落千丈也不现实,除非整个经济出现崩塌,但这不是政府所希望的,当然也不是所有人所希望的。

那么房价拐点在哪里呢?在不考虑区域经济因素的前提下,城镇化的结束可以看作是房价迎来拐点的一个参考标的。

目前,世界上的发达国家的城镇化率在普遍70%左右,而当下中国的城镇化率则仅在43%左右。如果按照发改委通知中的要求,“十三五”期间,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,那么要想实现70%的目标,也起码需要15年以上。

也就是说,城镇化这个因素对房价的影响还将延续15年以上,房价距离转折点还有一小段距离。

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