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西安9月房价环涨6.2%，位居全国第一？市场有话说！

日前，国家统计局公布了全国70个大中城市9月份新建商品住宅销售价格指数，其中数据显示，西安9月份新房价格环比涨6.2%，位居全国第一；同比2017年9月涨20%，比2015年9月的定基高出43%。

那么，在控价态势明显，房价涨势趋缓的态势下，怎么涨幅就位居月度全国第一了呢？显然，客观上与其它多数城市9月环比涨幅趋缓有关，主观上与西安房价的统计有关。这个“第一”的含金量不足，或有争议。

从单月数据看，西安的房价指数在9月份的全国70个城市中是比较高的。印象中，西安房价涨幅还没拿过全国“第一”。2017年3月18日，国家统计局发布的当年2月份数据显示，西安环比上涨1.1%，排在当月全国第二位。

从国家统计局的发布的历史数据看，自2016年5月以来，西安房价的环比涨幅就没有停止过，只是月度环比有高有低，总体幅度在0.5-5之间，达到6.2%的月份是比较少的，尤其是在控价态势比较严格的2018年度。

同时，我们也发现，同样是2018年9月的房价，西安三家专业机构的数据与国家统计局的有稍许出入，在涨幅上出现了不同的数据。来自这三家专业机构的数据如下：

克而瑞：2018年9月西安商品住宅成交均价13342元/㎡，环比上涨2.5%，同比上涨24.1%。

创典全程：2018年9月西安商品住宅销售均价11408元/㎡，环比下降5.69%，同比上涨17.77%。

美城股份：2018年9月西安商品住宅销售均价为11124元/㎡，环比下降4.8%，同比上涨23.8%。

怎么看这些数据呢？这些数据之间的差异是如何形成的？哪些数据可信度更高些，或者说更贴近市场的实际情况？

—— 壹 ——

毫无疑问，数据的来源都是可信的，都是西安9月楼市状况的反映。出现差异的原因，庄主认为，一个是参照了备案价，比如国家统计局和克而瑞；一个是市场层面的反映，或者是对备案价进行了适当处理，比如创典和美城。

9月的备案价未必是9月份当月的成交价，也有可能部分是7、8月份或之前月份成交，而在9月份备案的，最终进入9月份的数据统计。而在9月份之前，部分高价盘的价格如进入9月份的数据，显然就会拉高当月成交价，与实际有差异。

我们知道，在进入9月份之后，进入购房意向登记并陆续开盘的项目，公示备案价集中在均价9500-12000元/㎡之间，有37个盘次开盘，共推出12474套可售房源。来自西安阳光售房网的统计显示，9月份住宅成交7031套，成交面积81万㎡，公寓成交不足1000套，洋房成交套数环比减少超1000套。

即便是部分公寓价格在12000元/㎡以上，洋房产品价格在14000元/㎡左右，对9月的价格基数有一定的抬高，但因成交数量占比较小，约占22%，对总体价格影响不大，因此，9月份西安商品住宅销售均价在11124-11408元/㎡，环比下滑4.8-5.69%，是相对可信的。

这也与实际情况相吻合。

—— 贰 ——

那么，一个很现实的问题来了：西安的房价真的跌了吗？是不是像任志 强说的，房价不是在跌，而是在做俯卧撑？ 

从目前西安的房价态势看，5、6年前的一幕似乎正在重演。

在2013-2014年的时候，西安也经历了“调价”，当时的高价房入市延缓，或网签备案延后，导致市场上中低价位房增多态势凸显，月度统计的数据也显示房价出现下跌。这一态势被认为是“结构性”下跌，而不是真正的下跌。

事实上，从过去10年西安的房价，几经跌宕，月度甚至年度出现“涨跌交错”，但总体还是呈逐年上涨的态势，当在2015年前，房价涨幅不大，且较为缓慢，在2016-2017年达到涨幅最快。

这就是为何以2015年为定基，2018年的房价与次对比，涨幅较大的原因。

那么，当前西安楼盘的价格处于什么情况呢？

一是高价盘相对滞销。比如主城区均价2万/㎡以上的盘，意向登记人数少，销售周期拉长，短期成交量不大，备案周期也会延后，反映在月度数据统计上则相对滞后。

二是中低价位盘占据主流。目前，无论物价局价格公示，还是预售证发放，均价在10000-12000元/㎡的盘占据绝对多数。意向登记时，这些盘也是人满为患。

三是少数盘优惠重现。自8月份以来，部分盘突然发现“人气不足”，打折促销开始从临潼区域逐步蔓延到主城区，2016年之前普遍存在的折扣再次回到部分楼盘中来。按照付款方式的差异，少则1-2个点，多则3-10个点，成交价开始低于公示价。

如果说房价跌，优惠再现的盘，可以看做是价格跌了。但在目前，这些盘数量不多，房源数在同期可售房源中的占比也不大，无论是对房价的总体数据还是市场影响，还比较小，尚未产生较大影响。

—— 叁 ——

一段时间以来，在全国范围内，对地产发展态势，和房价的走势，看多看空的博弈再次强烈。西安也是如此。

同样的宏观政策环境下，如“限购”未松、鼓励发展租赁性住房和共有产权房、房贷利率持续走高、坚决遏制房价上涨等，各地房价的表现不一，涨幅趋缓、趋于稳定是主流。

西安房价这两年里出现较大涨势，在庄主看来，主要是城市利好大于行业利空。一是城市向好发展，二是人口净增长，三是产品升级，四是需求结构变化，改善、外来、投资置业增多。

庄主不赞成“西安房价还比不上沿海地区的一些县城、西安房价与城市地位不匹配、西安房价过去两年是一个“补涨期”、西安房价才起步未来还会怎么样”等说法，一是房价水平怎么样，主要看产品和适合谁；二是每个城市有每个城市的特点，同一个城市在每个阶段也有其特征，不能简单比较。

在过去，任何一个城市的房价不是靠唱多就涨起来的；未来，也不是唱空就能跌下来的。主要看政策调控、需求、产品及城市发展。

—— 肆 ——

不妨小结一下：

1、当前西安的成交和房价处在相对的稳定期。过去两年出现的快涨、恐慌等态势不会再出现。即便是有冬季“限土令”等因素，明年春季也不会再演今年春季的情况，因为购买力这一最核心的因素减弱了。

2、市场周期的转换周期缩短。谁会预见到从今年7月底开始，市场态势会出现转折，并在8月以后突然转换？再按照以前约定俗成的周期律来看现在的市场态势，已经失灵了。

3、价格高于目前水平的盘，还会继续出现。虽然控价因素继续存在，而且可能是新常态的必备手段，但难以回避的是，部分新盘的价格起点迎来新高，在一定时间后，如这些盘再次成为市场房源的供应主力，届时西安房价数据将会是新状况。

如未来新盘不降维，定位不降标；或房企不遇到必须降价促销以加快资金回笼自救的情况，很难指望该盘价格有实质性下降。

任何市场态势下，尤其是在房产去金融属性及投机炒作的当下，住房正在回归居住属性，没有理由地或不够全面地看涨看跌没有实际意义。

对于实实在在需要增加居住面积，提高居住品质的人士而言，买到合适的、买到实惠才是真。

今日推荐：

10月22日，西安市物价局发布了商品住房价格公示项目名单，本次公示的项目共22个，总计8895套房源。其中精装4292套，毛坯4603套。

本批次入市项目中，有3个纯新盘首次入市，包含华润置地未来城市、远洋落子栖、恒 大悦龙台。

本次公示项目中，毛坯项目均价最低的为绿地国港城，整体均价为9144元/平米。

本次公示项目中，毛坯项目均价最高的为别墅项目龙湖·紫宸6#，为24464元/平。

精装产品中均价最低的项目为合能·长安城，为11137元/平。

精装产品中均价最高的为纯新盘西安恒 大悦龙台，为16991元/平。    扫描下方二维码，或者微信关注凤凰网房产西安事业部（houseifeng-xa），即可查看全部内容。

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