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干货|从近20年来看当前房价走势 ——凤凰网房产西安
引言:2018年以来,互联网投资市场频频出事,前两月传统股市也再度崩盘受挫,在各种“投机”渠道频频遭遇壁垒之时,众多投机者的眼睛又瞄准了房地产市场,近日更是传出了“限购政策将取消”的传闻,钱袋本来就不富足的普通百姓担惊受怕,不知房价走势将... -来自凤凰新闻客户端
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干货|从近20年来看当前房价走势

2018-11-08 07:21


引言:

2018年以来,互联网投资市场频频出事,前两月传统股市也再度崩盘受挫,在各种“投机”渠道频频遭遇壁垒之时,众多投机者的眼睛又瞄准了房地产市场,近日更是传出了“限购政策将取消”的传闻,钱袋本来就不富足的普通百姓担惊受怕,不知房价走势将如何。

本文将从近20年的房价走势以及多个角度来深度剖析接下来的房价走势。

2000-2017年全国平均房价

我们先简单的看一下近二十年的房价情况:2000年-2003年房价增长较为缓慢,自2003年后房价开始呈现整体高速上涨的态势,截止到2017年,全国平均房价已经上涨至7892元/平,相比2000年上涨了2.74倍。(约等于2000年至2017年的全国城镇人均可支配收入增长幅度2.79倍)

期间,购房价格在2008年经历了一次大幅度下降,2014年经历了一次近乎0增长的价格走势,在此一段补涨趋势之后,近两年的增幅再次明显降低。

那么在每一次下跌和上涨速度明显下降之前都发生了什么呢

现象一:一二手房销售出现倒挂

从图中可见在2008年和2013年前后出现了两次明显的二手房销售增幅大于一手房,而在几个房价高速上涨的阶段一手房交易量也是远远高于二手房交易量,这很大程度的反应了房价变化。

现象二:土地流拍情况加剧

2010年-2018年7月土地流拍面积及数量

与2008房价断崖式下跌相呼应的是,这一年全国频繁出现的“土地流拍”现象。为此,全国各地国土部门为了减少流拍事件,开始尝试为期很短的“勾地”做法!同时“土地流拍”相应成趣的,是全国此起彼伏的“退地风潮”,这也是中国楼市30年史上少见的。曾经风光无限的“地王”,成了今日开发商的“毒药”。

而2014年也是房地产市场低迷的一年,那一年是土地流拍仅次于今年的第二高的年份,全年土地流拍率是4%。

现象三:社会资金流向分散

高房价需要大量的资金来支撑,如果资金不再流入楼市,或者流入楼市的资金大幅减少,那就意味楼市前景不容乐观。大量资金流入股市,而非过去的房地产投资,2008年之前股市大好,与2014年的景象十分相似。

最近二十年A股走势及成交量

现象四:房产广告增加

我们都知道广告容易给某个商品营造繁荣的景象,但同时某个商品真是畅销的时候,广告或者推销的力度也会明显下降,羊群效应本来就是最好的广告,这是市场供求关系决定的营销逻辑,在过去几年房地产市场大热的时候,打的广告都是房地产商或者中介公司之间的竞争,而如今在房源被众多中介公司共享的局面中,却仍然随处可见卖房广告。但问津人数却少而又少。

那么是什么原因导致了这些呢?

我们先了解一下影响房价的因素的六大因素:

政治因素:战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等

经济因素:经济增长速度,物价工资以及就业水平,财政及金融状况等

行政因素:包括城市发展规划,公共建设以及土地利用规划及供应管制等

社会因素:包括人口状态,家庭结构,社会福利,住房环境等

自然因素:包括房屋位置,房屋面积,以及周围交通等

其他因素:包括建筑质量,设计水平,配套设施等

而在这些种种影响房价的因素中,我们从另外一种角度将影响因素分为两大类,一类是在长期产生正向影响的因素,另一类是会产生阶段性非单向影响的因素。

长期正向影响因素包括国家开发政策中的方针例如上海浦东新区,深圳经济特区,雄安新区等;全社会的经济发展,以及人们对于住房条件的追求;还有可利用土地绝对数逐渐减少等因素,这些都导致了房价整体上会长期的保持上涨状态,并且这种态势在极长一段的时间内不会发展方向性的改变,例如从过去近二十年的国内平均房价的涨幅与人均可支配收入的上涨幅度基本一致,那么也意味着诸如此类的影响因素是从根本上影响房价长远走向的。

2000年至2017年全国平均房价及人均可支配收入

而我们要说的是阶段性非单向影响因素。这类因素包括:

阶段性房产调控政策——例如坚持反炒房,大力推行“租购并举”等政策,增加了大家的购房成本,会很大程度上减少购房。

购房需求的短期萎缩——例如人口增长率下降,老龄化加剧,社会鼓励租房,会使得原来人口抚育成本增加的基础上,减少购房欲望。

社会可投资渠道增加——例如除房地产外的各类投资渠道逐渐增加,资金去向分散,过去钱的去向除了银行、实业就是房地产投资,资金的可放置选择过少,很大程度上导致了房地产市场的膨胀,而社会可投资渠道做的增加拓宽了人们资金的利用方式,会一定程度上减缓房地产的热度。

那么对比近两年的情况,是否与近20年来的发展过程中有着相似之处?

现状一:监管政策越发严格

政府再三发声强调反炒房,发布了多项措施来打击近三十个地区的房地产不良风向,具体措施就是限购,限贷,优先保证一套房都没有的这类中低端收入水平的国民的买房刚需,更是推出了“租购并举”政策,从社会需求角度抑制了房价的不良发展。

在“房住不炒”的政策指导下,目前我国楼市还处于调控加紧的状态,大中城市房价纷纷出现了停涨微跌的局面。以前的楼市调控可能更多的限于某个城市或某个阶段,但是这轮楼市调控是建立在中国楼市建康长效的基础之上,直白点就是要让整体楼市的每个环节及未来的发展空间都处在一个可规范的健康状态。

现状二:房地产销售萎缩,租房市场火爆

2015 年至 2017 年,是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程,三四线城市销售也高歌猛进,成交创历史新高。而进入 2018 年后,这种热度蔓延的趋势进一步扩散、 进一步下沉,但增速呈现放缓。前 4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%, 4 月单月同比增速已转为负增长。分结构来看,增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落。

全国商品房销售面积单月增速

截至 2018 年 4 月,商品房销售面积单月同比增速进入负增长区间

伴随我国城市化水平即将达到70%的纳瑟姆曲线第二拐点,传统房企的发展模式也将难以持续,尤其是一二线城市土地日益紧缺倒逼房企开始转型。目前,国家在政策上鼓励房地产开发商从“重售轻租”向“租购并举”的经营模式转变。融资能力强、开发效率高的传统房地产企业进入长租市场,有助于我国机构租赁的成长和房地产行业长期稳定健康的发展。


现状三:人口增长放缓,没能有效解决老龄化问题

数据显示,在全面二孩政策实施的第二年,国内二孩比例已达51%,超过了第一胎的比例,同时总人口性别比例持续好转,去年为104.81,比2016年下降了0.17,连续5年处于国际标准范围内。但是,出生人口却从增加变为减少,2017年比上一年少了63万人,老龄化持续提高。即使放开了二胎政策,大部分群众也表示不愿意生育二胎,而主要的原因就是因为生育抚养成本太高,职业发展压力过大。

现状四:土地流拍率明显上升

今年以来土地流拍加快根据中国指 数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测,2010年至今年7月,全国百城共成交4.2万余宗住宅用地,总规划建筑面积约50亿平方米;共流拍两千余宗住宅用地,总规划建筑面积2.8亿平方米,其中2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。已经达到了远高于2014年的4%达到了历史峰值6%。

总的来说目前全国房价走势主要有以下几个特点:

第一,一线城市受到房地产调控,新房降温明显。新建商品房住宅深圳、上海出现了环比下调,北京持平。二手房北京、上海下调,深圳持平。在所有一线城市里,只有广州上涨,只是涨幅也只有0.4%,并且还在收窄。

  第二,受到棚改货币化安置影响,二三线城市成为9月房价上涨的主流,但涨幅开始回落。31个二线城市新房和二手房分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新房和二手房分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

  第三,西部城市房价补涨情况明显。在64个城市环比上涨,其中上涨最明显的是西安环比上涨高达6.2%,另外涨幅超过2%的是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明。这些西部城市的房价之前处于价值洼地,而现在全国楼市都被拉升一遍,这些西部地区的城市房价也出现了补涨。西部城市房价全面领涨相对明显。

各类症状已经陆续显现,那么接下来的房价会如何呢?

从市场规律来说,最近的一轮涨幅过于大,早早的透支了市场需求,房价过高而工资又跟不上,刚需买房者资金不足,大部分已有房者欲进行再投资又因相关限购政策无法购买,能接盘的真的不多了。

从政策发展来说,中央今年也明确了自己的方向,坚决遏制房价上涨,落实房住不炒,加快建立长效机制,在每一句话里头都能感受到政策调控绝不会松动反而要加大力度的意思。

从社会因素来说,随着人们对于租房接受程度的增加以及对于购房成本的精算,更加倾向于非购房。

从供需端来说,前段时间报告称楼市已经基本完成去库存,这也就意味着未来房子是供不应求的,在这个时候调控的来袭是想要逐步达到供需平衡,严格政策下购房者需求萎缩,观望,需求的减少带来库存的增加,还会从供不应求到供过于求方向转变,等供给过剩时,房价一定会出现阶段性下跌。

从经济发展和货币政策的角度看待楼市,长期房价肯定是上行趋势,但是这个上行的波动空间不可能像之前的十几年一样,出现直线增长。

最后还是强调买房本该是出于生活需求而非投资需求,在扭曲的投机心理下导致的房价泡沫总有破灭之时,买房根据自身需求以及能力选择即可。


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