哪个城市的房价更具上涨空间，小学生数量的变化是一个重要指标。近日，地产研究专家刘晓博提出了一项“小学生理论”，即通过小学生在校人数增减，来研究一个城市实际人口的增长，进而影响房价涨跌。小学生数量竟成了一座城市房价风向标，这靠谱吗？有专家认为，从小学生数量的变化来看待一个城市房价的变化还是有一定道理的，因为一个城市房价的变化与其城市人口密切相关。
数据理论
小学生数量影响城市的房价走势
华商报记者了解到，刘晓博是根据47个大中城市教育部门公布的过去五年在校学生人数变化进行的排名。该榜单内容显示，厦门排在榜首，而西安排在倒数十五位。在西北五市中，除了银川和乌鲁木齐小学生数量略有增长外，西安、银川和西宁均呈下降状态，西安五年下降4.9%。
从2008年到2013年，厦门的小学生增长约37%，而住宅价格则从9717元/㎡涨至15804元/㎡，涨幅约39%。“小学生理论”同样在上海、深圳、北京等过去5年小学生增速较快的城市有效，这些地方的房价涨势也比较明显。
刘晓博将统计的47个大中城市小学生变动，视为未来一段时间城市房价上涨潜力。原因是，人口增减与房价关系密切。人口流动的趋势一旦形成，就很难在短期内被改变。他认为，中国过去5年形成了“三大三小”人口增长中心，“三大”即北京及其周边、上海加苏州、深圳加东莞；“三小”是厦门加泉州、郑州、长沙。伴随东北经济的低迷，东北主要城市的小学生数呈负增长状态，大连、哈尔滨、长春等中心城市都出现人口外流现象。对比房价，除大连外，其他城市也保持较低水平。
西安情况
“小学生理论”在西安“失灵”?
根据该榜单显示，从2008年到2013年，西安小学生数量由54.7万减至52万，排在比较靠后的第33位。那么，这个数据是否权威。2月10日，华商报记者从西安市教育局基础教育处了解到，西安小学在校生于1997年达到82.69万峰值后，逐年回落，近几年一直维持在60万以内。“截至2014年9月，西安小学在校学生为53.7905万人。”西安市教育局基础教育处一位负责人告诉华商报记者。
华商报记者注意到，17年时间，西安市在校小学生数量从82万下降到53万，下降幅度逼近35%。那么，西安房价表现如何？数据显示，1997年，西安房价大约在1000-1500元/㎡，而2008年西安住宅均价为4268元/㎡，2013年为6893元/㎡，2014年为6490元/㎡。17年来，西安的房价涨了超4倍。而从2008年到现在，西安房价涨幅在30%多。这样进行对比，好像“小学生理论”在西安“失灵”了。
西安经纪人协会会长邵涛认为，2008年以前，西安的房价增长较慢，基本在几百元一平。2008年到2010年之间，全国所有大中型城市的房价都在大幅上涨，包括现在已经被称之为鬼城的鄂尔多斯。这段时间西安房价涨幅三成左右，相对来说，在全国大中型城市之中涨幅明显偏小。在房地产处于暴涨的浪潮之下，该理论的作用不太明显。
“从2011年限购到现在，西安房价则几乎没有涨多少。”中华房屋土地开发集团公司营销总监冯越认为，导致房价涨不上去的根本原因，除了调控政策，主要与供应量大有关。从2011年后，西安房地产市场连续四年呈现“供需倒挂”的格局，需求跟不上供应了，价格就很难上涨。
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