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太重要了！2019最全买房攻略，让你买房不头疼！

1.西安限购/不限购范围具体包含哪些区域？

2.在西安买房购房资格：

（西安楼市情报制作）

自2019年1月23日起，西安市公安局将在全市范围内对部分居民户籍业务推行“全城通办”。

西安市户籍业务的“全城通办”，就是群众可“就近”在西安市公安局任何户籍派出所均可办理本市所有派出所的指定户籍业务。

我们来看下落户西安的10种方式，包括学历落户、人才落户、买房落户等，此外还有其他情形和具体所需资料请具体查询。

注意：全国在校大学生落户西安只需学生证和身份证。微信落户只需要上传以下材料：1.学信网学籍查询结果截图。2.申请人身份证照片。

同时， 2018年3月5日起，凭学历落社区集体户只需通过掌上户籍室上传学历、身份证照片即可，办理人无需再跑腿。

在买房前，只有把功课做足，做到心中有数，才能选出匹配自己需求的房子。

第一步：根据价格公示信息挑选意向楼盘。

在挑选楼盘时网上各种房产网站信息五花八门，难免会让人眼花缭乱。首先根据自己的实力，预算多少、意向在哪个区域，偏重学校还是地铁等何种因素，在心中差不多有一个轮廓时，然后在物价局官网及时查看获批的房源有无自己中意的。

西安市备案价查询网址：

https://wjj.xa.gov.cn/ptl/def/def/index_1285_3887_ci_trid_4416419.html

西咸新区备案价查询网址：

https://www.xixianxinqu.gov.cn/info/iList.jsp?cat_id=10031&tm_id=27

第二步：查看意向楼盘所售楼栋是否五证齐全。

在挑选好几个中意的楼盘之后，俗话说眼见为实，无论怎样都是要去实地查看楼盘的具体情况的，置业顾问口中的地铁口5分钟即到，没准十几分钟你也没看见哪有地铁。去售楼部咨询时，首先第一步就要查看是否有预售许可证，当然为了节省时间也可以在官网查询，如果没有证，就直接pass。

预售证查询网址：

https://www.fang99.com/fcywbllc/yszcx.aspx

说到这里，插播一条最近一位粉丝咨询我的问题，他私信我说“城北现房，4500一平，银行还能办按揭贷款”，听到这，大家是不是很想知道是哪个盘也想去买，其实具体哪个盘我都不想问，我只问了一个问题“有没有预售证”，粉丝说应该有吧，最后隔了一大会给我说没有证。买房其实和其他东西也一样，时刻记住便宜没好货。

第三步：注意意向登记时间

在选定好意向楼盘之后，一般置业顾问都会提醒网上登记时间，你也可以关注房管局官网，随时关注最新动态。

西安市网上意向登记地址：

https://124.115.228.93/zfrgdjpt/index.html

沣东新城网上意向登记地址：

https://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/xmgs.aspx

关于买房的详细介绍可戳链接了解：【全攻略】查备案房价、预售证、意向登记，一文读懂买房流程！

购房资格核验的资料清单，全部的大约有11个材料，根据不同的家庭性质或许有少许差异，但是总体上差不多。

所需购房资料

1.购房人及家庭成员身份证复印件（含未成年子女），（至少需要一式三份）。

2.夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件（一式两份）。

3.结婚证首页与第二页复印件（一式两份）。

4.单身证明。如果不是单身的，不需要。楼盘现场一般会提供专用模版。

5.已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件（需配送达回证或生效文书）（一式两份）。

6.非西安市户籍居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件）。这是针对非西安市户籍家庭或人士的，西安市户籍（含西安郊区县）家庭或人士不需要。

7.军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。这个至少需要一式三份。

8.一般需要提供购房人及配偶私章。规格为1.5*1.5cm，不带“之”或“印”字样，正楷字体。但有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。

9.个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。一次性付款的购房人也需要提供征信报告。

10.西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。这个信息在网上平台登记时就应如实反映。如不属实，就按照提供虚假信息论处了！

11.意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。这是2018年6月24日西安楼市“新政”出来后的新要求，要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求是指定银行的，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。

（上下滑动可看全文）

在准备购房资料时，其中之一就是提供个人征信报告。个人征信包括个人基本信息、银行信用、非银行信用、异议记录和查询记录。

比如贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款银行都有可能拒绝贷款，因此在平时消费方面就要注意自己的个人信用。

关于征信，我们之前专门出过一篇详细的介绍，在此就不过多赘述，更多详情戳链接可了解：个人征信查询网点及方式（点击蓝色字体可查看）

随着房价不断上涨的市场下，买房对于大多数人而言还是需要贷款的。现目前一般有两种贷款方式：商业贷款和公积金贷款。

其实，买房贷款是买房者可以从银行借到金额最大、期限最长的一笔资金，这部分资金缓解了大部分人的购房压力。

首付比例：按照目前银行规定首套房最低30%，二套房40%，不过据我们咨询多家楼盘置业顾问了解到由于银行首付30%的名额非常有限，除非个人征信情况特别优秀，否则大多数楼盘还是首套房首付是40%，二套房50%；

房贷利率：基准利率4.9%，目前银行的利率大都有所上浮，首套最低上浮15%、二套最低上浮20%；

按照西安市公积金管理中心最新规定：

1.申请西安住房公积金贷款时，需满足“连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上”，同时还需提供征信报告综合审批。

2.贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。

3.借款人单人连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元；借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过65万元。

4.借款人与配偶曾公积金贷款并已结清，再次申请公积金贷款时，须查看其首次公积金贷款还款情况，5年内有6次（含）以上逾期（产生罚息的）记录，不予受理。

5.贷款利率：贷款5年及以下 2.75%（基准），5年以上3.25%（基准），第二次使用公积金贷款利率上浮10%。

关于公积金贷款详情，我们之前也做了详细整理与分析，可戳链接具体了解：西安公积金最新政策调整，贷款/提取快看官方13个答疑！

第一步：西安市物价局官网查询公示价格，可以查询具体的一房一价；

第二步：西安市房管局官网查询预售证；

第三步：房管局官网商品住房意向登记平台进行线上登记（不少于3天）；

第四步：开发商现场审核资料（起止时间不少于3天，不超过5天）；

第五步：开发商核验资料结束，①若房源大于意向登记人数，则不用摇号直接开盘；②若房源小于意向登记人数，则需要摇号，在西安市司法局官网公证处公示意向购房人名单（不少于3天）；

第六步：线上摇号；

第七步：摇号结果进行公示，公示时间不少于3天；

第八步：根据通知的选房地点进行选房；

第九步：选房结果进行公示，公示时间不少于3天；

第十步：选上房的家庭进行签约，未选上房和未摇中号的家庭重新选择楼盘进行意向登记；

第十一步：办理按揭贷款，多数楼盘首付为四成，二套五成；

第十二步：办理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理；

第十三步：按照约定的交房时间等待收房，收房时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》；

第十四步：商品房交付后办理房产证。注意看《商品房买卖合同》中约定办理房产证的时间，一般情况为交房后一年内，两年内，或三年内不等。

网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。

网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签

备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案

需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的（很多备案号就是合同编号，具体要咨询售楼部工作人员）。

如何查询商品房买卖合同网签备案情况？

网上查询：

登录房管局门户网站首页→“商品房买卖合同备案查询”办事栏→输入购房人身份证号和买卖合同登记号→显示备案房屋小区名称、房号、备案时间等信息。

现场查询：

购房人也可持本人身份证前往西安市房管局（西大街116号）1205室查询。 

1.契税；

缴纳的比例与首套、二套房有关，如果是首套，还与房屋面积有关。

1.个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行；

2.户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为1.5%；

3.所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。

2.房屋维修基金；

这个就很好理解了，就是向买房人集体筹集作为后期维修、改造小区共同设施的费用。

商品房 （经济适用房 集资建房 ）维修资金交存标准： 

多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米

多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米

小高层 高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米

拆迁安置房屋维修资金交存标准：

多层住宅（7层以下 不配备电梯的）：60元/平方米

多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米

小高层 高层住宅（7层以上 ，含7层）：90元/平方米

3.房屋产权登记费。

有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

4.面积差价。

依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。

5.证照印花税，5元/本。工本费。10元/本

6.物业费。

在未签字收房前，物业费用由开发商承担，自收房之日起，物业服务费由购房人承担。

7.其他费用。

供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。

水、电、煤气费：一般都会分别有卡，业主只需往里面充值即可。

停车费：有的业主需要购买小区车位，这一费用是针对买车位的业主。

这些费用一般都是在实际入住后产生，交纳情况因人而异。

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