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省会房地产格局大变化！一夜之间 大学生被数十万元砸中！

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  henri rousseau，Jaguar Attacking a Hors

文/顾天杰

一城一策调控分化很大。

呼和浩特加入抢人大战。

呼和浩特发布了《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》，普高本科及以上的应届、往届3年毕业生，满足条件，就可以半价买房，5年内不得上市交易。

大学生也可申请入住学生公寓，免租金2年，超过2年续租的，按照公租房标准缴纳租金，水电煤气、物业费由租客承担。

呼和浩特面向大学生定向降价，大学生的生活成本直线下降，付出的代价是，限售五年，以免大学生成为呼和浩特的炒房一族。

从零门槛降为半价买房到租房优惠，比当初武汉推出八折买房力度更大。因为，呼和浩特是弱省会城市，教育资源、交通优势和产业结构无法和强省会竞争，只能另辟蹊径吸引人才。

涨幅全国第一  加码抢人大战

2018年8月，呼和浩特楼市调控转向，住房保障和房管局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》通知，明确全面停止去库存措施，把稳地价、稳房价、稳预期作为目标，稳定市场。

到2019年3月，统计局数据显示，呼市新房价格环比上涨0.3%，同比上涨22.8%，环比涨幅全国第二；二手房环比上涨0.9%，同比上涨20.8%，同比涨幅全国第一。

其实呼市房价在2018年已经领跑全国了。

当年40个大中城市房价涨幅排名，呼市以40.7%的涨幅稳居榜首。主要是因为三个利好逐渐落地：

1，2017和2018年呼市地价大涨，开发商拿地成本增加。

2，呼和浩特楼市，主力在售项目几乎清一色的富力、华润、恒大等龙头房企，在过去几年结合营销，进行项目品质升级，对本地房企降维打击，推高了房价。

3，呼市二环完工，地铁1、2号线预计将于2019年底完工，交通便利度大大提升，促使周边快速上涨。

世联行数据显示，2018年呼市成交31宗地块，总金额132.04亿，成交价7141元/平米。从近三年数据看，龙头房企主要在赛罕区布局，2018年由于政府供地引导，中粮和祥生进入回民区；绿城、金地以合作代建的形式进入赛罕区。

房企土地补仓热情很高，尤其是新城区、回民区土地成交放量，但版块内配套设施不完善。呼市比较依赖于土地财政，引才政策带来人口增加，房价近两年一路上涨。

大干快上之后 房企开始补库存

赛罕区、玉泉区、回民区和新城区分别位于呼和浩特的东、南、西、北位置。按照当地东优、南拓、西联、北控的城市空间规划，东部、南部将成为发展热点区域，东部高端社区相对集中，近期政府开始实施西联政策，搬迁政务中心提升区域价值。

（来源：搜狗地图）

从规划来看，南拓是未来方向，玉泉区的城市功能会逐步被完善，东优所在的赛罕区，最终会集政务、商业、金融、高端社区为一体，变成绝对的市中心区。

敏感的房企，布局和规划思路吻合。

赛罕区是呼市最大城区，内蒙古自治区政府也在这里，区内开发商众多，项目以洋房、高层、小高层为主，产品以80-90平米刚需为主导，配合少量120平米以上的三居室改善型产品。

玉泉区是呼市科技工业园区、农产品加工基地，人口较多，项目主要以洋房、高层的100-150平米两居改善户型为主，配合少量80-100平米两居纯刚需产品。

新城区是呼市的文教科创中心，良好的环境带来众多改善型高层、小高层，主流是三房100到140平米、四房150平米。

回民区少数民族聚集，城市化水平较低，配套不全，万达入驻成为改善商业配套的标志，板块内基本是三居室100平米以上和四居室160平米以上。回民区在万达、恒大、中铁、富力、祥生等知名开发商入驻后，迅速升温，但客户大部分还是本地人。

截止2019年1月，呼市住宅库存合计45403套，全市去化周期维持在12个月左右。

摆脱高企的库存后，房企开始拿地补库存，量价稳步上涨。2018年底主城区均价9700元/平米，2019年3月，超过1万元。

产业跟不上 呼市抢人也没用

大学生打折购买安居房，不是新闻，武汉之前让大学生八折买房。

毕业5年内的大学生，大专及以上学历，拥有武汉户籍（不包括学校集体户口），在武汉创业满1年，家庭无住房，且三年内无交易记录，可申请买一套大学生安居房。

2018年5月推出首批八折大学生购房项目，精装修均价每平米6500元，吸引上万人围观，2121人现场递交购房登记资料，1853人通过审核，最终392人成功签约。

大学生安居房留下了部分大学生。

从2017到2018两年，武汉筹集安居房项目5个，合计2900套。目前可受理申报大学生租赁房源总数20636套，受理大学毕业生租赁房申请10802人，56.76%的申请人是本科学历，还有22.49%的专科和19.68%硕士生申请。

呼市大学生安居房，门槛更低，力度更大。

因为呼市和武汉、西安、南京、杭州、郑州、合肥这样的强省会相比没有优势，只能对标银川、太原、石家庄、西宁这样的弱省会，其中石家庄已经实现零门槛落户，呼市只能靠实惠留人。

吸引了大学生，还得努力把他们留住，呼市的产业，决定了能留下的大学生恐怕不多。

呼和浩特有六大传统优势产业，包括绿色乳制品加工、电力能源、石油化工、生物医药、光伏新材料和电子信息产业。

根据2018年统计公报，呼市主要工业产品产量，生产饲料89.8万吨，增长4.4%；液体乳116.9万吨，下降10.1%；原油加工量357.4万吨，下降20.1%；烧碱26.1万吨，增长0.5%；单晶硅6.8万吨，增长1.2倍；多晶硅0.5万吨，下降1.1%；电解铝27.4万吨，下降2.6%。

呼市未来主推生物医药、电子信息等，可这两个行业直接面对中国最大城市群长三角和珠三角竞争，光靠大学生安居房，未必能吸引人才长期居住。

以生物医药为例，当地有石药集团、华蒙金河、阜丰生物、齐鲁制药等大型药企，基本形成玉米—淀粉—液糖—生物制品产业链，生物发酵产业产能达6万立方米，成为国内最大的生物发酵产业基地。

医药行业天生对学历要求极高，研发门槛是硕士起步，转做生产和质量，就得熬资历，十年才能有所小成。刚毕业的本科医药学生，大概率会被放在销售和市场部门，其他岗位五年内基本不会有起色。与其在二三线城市间徘徊，不如去南京、杭州这样的强省会，或者发展好的卫星城。

呼和浩特争抢大学生，最终留下的未必能匹配自身行业。当地产业结构，不是化工石油，就是具有天然优势的乳制品，能容纳的大学生就业的岗位不多。大学生留下了，创业的氛围不够浓。

呼市引人是符合大格局的，大学生不能老往一线城市和强二线城市走，强二线引流之后，轮也该轮到呼市了，这样才能实现明年全国落户一个亿的小目标。

中国省会城市格局分化，强省会获得海量新移民后，开始筛选最需要的人才，弱省会空有资源、政策优势，正在引人的第一步。

即使力度如此之大，考虑到市场背景，呼市也不可能成为全国房价高地。

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