想知道要不要买房？偷偷听一下开发商说话

最近和一个房企工作的朋友聊天，说起户籍大松绑，楼市小阳春之后，下一步准备怎么干的话题。

当然，此属商业机密，断不会轻易示人。也只有从闲谈中管中窥豹，略见一斑。大的脉络很多人都知道，开发商要想活得好，拿地和融资是天平两端，兵马未动，拿地先行。而对于我们想买房的人来说，欲知后市如何，最好是从开发商看起。

01

从过去的楼市运行轨迹看，市场周期和政策变化是强相关。调控严格，楼市下行，调控松绑，市场向上。而政策往往是逆周期操作。所以，开发商现在也认为，与其紧盯市场数据倒不如关注政策的变化，或者预判政策的变化，可能还更准确点。

其次，市场周期的研究，更多的是趋势预测，很难做出程度预测。趋势预测很好理解，比如说从现在开始，天气会越来越热了。但是再具体到板块，涨跌何时开始，何时结束，波动的幅度。是越来越看不准了。

以前常有媒体爆料，某某大佬发声，今后要上涨多少，跌多少，能有一个较准确的程度可供参考。但最近两年，调控政策频出，大佬们的发声也越来越含糊了。一方面不方便说，容易被误解，另一方面也是变化快，没法说。

以前是固定靶，现在是飞靶。开发商一面抢地，一面抢收，他们是在乱打吗？

其实有时候，市场从起飞和降落就在一刹那。前段有新闻，泰禾的一个春季抢收，北京市场短短20多天，贡献业绩50亿，当其他房企准备跟进时，市场的风口又变了。

从2018年10月份到今年3月下旬，融创全国扫货，大肆拿地4800亿，特别是今年1月至3月，3700亿扔进土地市场。所到城市，春潮涌动，楼市提前入夏。当很多开发商准备跟投时，融创说下面要停一停，地价贵了，风向变了，风险太大。

当下的房地产是周期越来越短，拿地、销售呈现脉冲化。想要拿着过去几个月前的数据，寻找趋势，黄花菜都凉了。短期测不准，就只能看中长期。所以，开发商进入一个城市拿地，定战略，再不是短期的，想要往后看好多年。长期进行宏观经济研究的顶尖人才，开发商都特别的青睐。

对于置业者，再不是买到就赚到，而是更难把握。一个高点和低点，中间会搭上很多人多年的奋斗。想要买的踏实，办法只有跟上节奏，开发商也在扑捉机会，拿地，快销。这其实很类似一个军事术语“察打一体”。

开发商要比战略，比“察打一体”的能力。散户没有了短期红利，也只能是抓机会、比城运、看国运，长期持有了。

02

战略上的等待，并不意味要放弃战术上的努力。如何在不确定性下，追求稳定收益，开发商用了一套厉害的操盘策略。要弄明白这个策略，先要看懂一个指标ROE（净资产收益率）。

ROE=销售净利率×资产周转率×杠杆系数。

具体来看，有三个指标组成。过去的打法强调单盘的销售净利润（盈利能力）。逻辑是，竞得好地段，做出好产品，取得高溢价。大家都这么想，一块好地放出，几十家开发商竞相出价，竞争惨烈，地王频出，操盘要求很高。随着调控的收紧，各地均曝有地王项目，迟迟不能入市，吞噬利润，高利润模式难以为继。

另一个就是看资产周转率（高周转）。这些年，坚持做高周转的，虽然屡屡受挫，胆战心惊，但回头看，往往有惊无险，规模也是越做越大。碧桂园、恒大、万科、融创等基本是这一类的代表。

具体的打法：比如开发商的手里有10亿的现金，要想在一年内赚10%的净利率，也就是1个亿的利润，即ROE=10%。那么开发商可以选择花10个亿拍一块项目净利率10%的项目；同样你也可以投入10个亿自有资金，拿5个净利率2%的项目，同样也能做到ROE10%，相当于你的资金在一年内滚了5次。

而通常“高端玩家”们手握10个亿的资金，会优先考虑配一个1:4的杠杆，变成4倍杠杆，这样你可以拿25个净利率2%的项目，你得ROE就变成了200%。

5变成25，小鸭变凤凰。即使里面有几个亏损的项目，只要转的起来，最后的ROE还是很可观的。所以现在的TOP开发商，已经不太看中单盘的盈利能力，每一个地区公司，都要做项目组合包，把鸡蛋放在多个篮子里，让钱转起来，越快越好。

高周转+加杠杆下，淘汰了一批，剩下了一批。

慢慢的，那些靠精雕细琢，获取高利润的开发商不见了。就连中海、绿地、龙湖这些传统高端品牌，也越来越关心起规模，小而美的开发商被淘汰。剩下的都是敢加杠杆，敢想敢拼的；老板骨子里带着的生猛，也不断的渗透到企业文化中去。

开发商的赚钱模式在变，买房人其实也应该转变。

买房人中，有一类人变得特别快，首先是善于利用信用套现，其次是很会囤积购房指标。过去这些年，靠炒房赚了不少钱。现在，信贷政策，瞬息万变，这类人会有大麻烦。无论那个社会，躺着套利的人多了，形成一股风潮，正常情况下，恶果随后就到。

对于普通人，配置每套房。倒是可以有一些借鉴，利用好首套贷和房票。通常一个三代户家庭（孩子未成年），首套贷，可以是两次，上限是4套房。核心地段的优质高价房，新区的潜力股，怎么选，选对了，用好杠杆和指标，过几年回头再看，回报依然丰厚。

剩下的，就看你敢不敢了。

03

敢不敢买，不是教唆逞能和傻胆大。而是要培养思考和实践能力，在买房中学习买房。TOP开发商其实都是好老师。

在年初，众多开发商的2018年业绩发布会上，标杆房企透露了不少有用讯息，涉及方方面面，我们具体看几家，看他们今年的布局和拿地能给我们哪些启示。

融创：“我们在过去，特别是从2017年下半年到2018年，投资上比较谨慎，主要原因还是地价比较高，从2018年，特别是下半年，整个的市场实际上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市场也回归了一些，从去年的第四季度，一直到今年的一季度，出现了一些可以买地的机会。

“从去年10月份到现在，我们其实还做得非常漂亮，我们大概拿了4800亿货值的地。从1月份到现在，我们大概拿3700亿货值的地，这个时间窗口非常短的，就是在一二线城市，一二线城市窗口期都非常短。”

融创最经典的是这几句：“其实地便宜了钱贵的时候，风险不大，钱贵的时候不是所有人都有钱，有钱人才能买便宜地，风险不大；钱便宜地便宜是最好的，但是地贵钱便宜了风险就比较大。”

同样的逻辑，钱便宜，房子还打折，就是刚需和改善的出手时机。钱贵了，房价涨疯，可能要到周期高点，风险很大。钱便宜房便宜了，你还有没有钱。

中海：“如果说谁有土地够十年开发的，政府肯定就收地了，五年以前都有的，但现在可能性都不大。所以现在各家也都差不多，很多的量还是要靠当年买地形成的。公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售的，这是对我们来说是个底线。”

“出于规模经营的需要，今后的这几年，无论是公开市场，还是非公开市场，我们会更加努力。”

开发商有很多，土地是专营的，卖不卖、卖多少、什么价，关键看政府。今后的地，当年的地，项目当年或次年推出，房价如何，主要看地价。这两年，新拍地价就是区域房价风向标，有一二手倒挂的，土地限价的，该不该出手，其实挺明显。

龙湖：“买地的策略我来讲下，其实这么多年都会我们一直坚持，我们一直是战略导向，不是机会导向”。

第一就是我们非常坚守一线二线，因为我们发现，从长远来看，中国的大交通，包括产业升级，人口还是加速朝着这些中心城市集聚，一二线包括大城市周边的卫星城，这个趋势是不可逆转的，从中长期看未来该趋势可能会更明显。所以这在这个点上，继续下沉到低能级城市，这个不是我们的目标市场。

其次，买地策略上，非常重要的是一个时间把握。其实我们现在回头看，2015、2016、2017的市场是不错的，那2018年惯性下来其实也没有大家想象的那么差。

现在的城市相对来讲政府供地是非常克制的，它会保持大概12个月以下的可售资源，所以整个基本面供求是比较健康。

龙湖坚持战略导向，放弃机会导向，说白了是不赚眼前的小钱，着眼未来城市发展。这样的开发商，是较好的参照物。你买房的城市，买房的区域，有没有龙湖操盘的项目，有并且还很多，可能就是希望之地。

04

一季度商品房销售面积同比降幅收窄，销售额增幅扩大。开发投资额继续提速增长，新开工增速回升。一季度拿地情况看下来。头部开发商整体还是较乐观的。该出手的时候，谁都没有手软，预期普遍比去年要好。

从最新关键会议表态看，一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。房住不炒，因城施策，“稳房价、稳地价、稳预期”，楼市基调未变。货币政策继续宽松的空间有限。

落户全面宽松，除了京沪，想去哪个城市买房，都有各种途径可以实现。

货币政策松紧有度，房贷利率环比降低，钱比去年便宜了。

对于买房置业，今年是不错的补仓机会。在未来几个月，适合出手的时机会源源不断，就看你抓的能力到不到。

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