昨天(4月23日),西安突然出台了住房公积金“收紧”政策,也不知是表达的含糊还是理解的偏差,宝宝们吓坏一片,就连老司机也差点出“事故”。
大家更多关注的是住房公积金“收紧”后,对自己买房影响有多大?其中不少人更关注:户籍在西安,公积金在异地缴存,还能不能在西安使用?
今天下午,我们对接上了西安公积金中心的相关工作人员,对大家的疑惑进行定向咨询。回答是:本地的不可在外地使用,外地的可转到西安用。
—— 壹 ——
我们还是要先来看看,将于2019年5月13日起执行的西安公积金中心通知内容(文件附后)。篇幅不长,要点也简单,但意思很明显,四个字:“限制使用”。
第一一个要点:暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。
很多人咋一看表述,吓了一跳,以为是限制外地公积金在西安(含西咸新区)使用呢!
其实准确的意思是:在西安缴存公积金的人,要是到西安地区(含西咸新区)以外的区域买房,使用公积金的话,则就“暂停提取”,不能用了。
而对于户籍在西安,公积金在西安以外的地方缴纳的,还能不能像之前那样,可以用公积金在西安买房?相关工作人员的回复是:可以。
所以,在目前看来,只要你正常缴存公积金的账户所在地没有类似限制“流出”措施的,可继续在西安使用。
第二个要点:公积金连续足额缴存满12个月才可使用。
通知明确,要使用公积金买房的人,必须在申请贷款前12个月按时连续足额缴存公积金。不能间断,否则从断后续交的第一个月起,再得连续满12个月。
而且要求是足额,没有按照标准交够的即便连续有12个月不间断,也不能用。
如果夫妻双方都有公积金的,必须双方都达到这项条件才可使用,否则,配偶公积金缴存不正常的,配偶公积金不参与计算。
第三个要点:首付比例普遍提高。
通知明确,购买首套毛坯房,面积144㎡(含)以内的首付比例不低于35%,面积在144㎡以上的首付比例不低于40%。
购买二套毛坯房(注意:必须是结清在首次住房公积金贷款后),面积在144㎡(含)以内的首付比例不低于40%,面积在144㎡以上的首付比例不低于45%。
另外,对购买装修房的首付比例做了特别说明,购买精装修房屋首付款比例不低于40%。第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。
—— 贰 ——
对于使用公积金的额度,本次通知也进行了说明。
一、借款人与配偶缴存账户余额低于2万的,最高贷款额不超过30万元。
分为三种情况:
1、账户余额合计<5000元的,贷款额度最高不超过20万元;
2、5000元≤账户余额合计<1万元的,贷款额度最高不超过25万元;
3、1万元≤账户余额合计<2万元的,贷款额度最高不超过30万元。
二、借款人与配偶公积金账户之和大于2万元的,按以下公式计算:
贷款额度=(借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额)×15倍×缴存时间系数(累计缴存时间≥36个月的,时间系数为1.2;累计缴存时间<36个月的,时间系数为1)
举个例子:
如果你或者夫妻俩公积金账户余额为3万元,连续缴存时间少于等于3年,则最高贷款额为3万元×15倍×1=45万元;
如果你或者夫妻俩公积金账户余额为3万元,连续缴存时间超过3年,则最高贷款额为3万元×15倍×1.2=54万元。
是不是余额越多,可贷款额就越大?未必!不过也是奇怪,本次通知没有设定最高可贷限额。
一般按照习惯,最高限额本次通知中没提及,那就按以前的来。但也不排除鼓励大家交公积金,暂时不设上限。
—— 叁 ——
综上,对于使用公积金的缴存年限、余额2万以下最高贷款额度、首付比例等作出明确要求,使用门槛进一步提高,对买房而言,毫无疑问是个“收紧”政策。
凡是收紧必有影响。
直接的影响是对公积金依赖度高的刚需群体。缴存年限延长,首付比例提高,意味着买房难度加大。
原来连续缴存6个月就可以用,现在必须满12个月;原来首付比较低,现在普遍提高。不少刚需将为此犯难。
本来刚需群体买房对商贷的首付比例和利率就比较敏感,指望在2019年商贷利率有所下降。不少人因此想使用公积金买房,或者采取“商接公”形式进行组合贷买房。
通知执行后,部分人士买房的步伐或有迟缓。
间接的影响是后续购买力。应该说,对于购买力的增长作用是消极大于积极。
无论是刚需自住,还是投资置业,虽然通知的目的是制约在西安缴存的公积金流出市外使用,但在本地使用也收到限制。
对于本来想用公积金买套房放在哪的一部分来说,首付比例提高,买房投资的话,就得掂量掂量了。
无论是哪一种买房考虑,对于楼市后续购买力的增长,存在目前还难以准确预估的影响,但消极作用大于积极作用是肯定的。
从一定程度看,在未来的时间里,对于缓解西安市场的紧张度和某些狂躁心态是有帮助的。
—— 肆 ——
虽然部分人士买房或因此“受伤”,这是客观存在的。
但仔细看看这份为“实施资金流动性风险防控一级响应措施”而出台的通知背景,或许更多人释然:
这份通知提到了三份文件:《关于印发<全省住建系统防范化解重大风险工作方案>和<全省住建系统重大风险防范化解预案>的通知》及西安市公积金中心《资金流动性风险防控办法》。
共同的一个敏感词是“风险”。防范重大金融风险、系统风险,是今年从上大小不可松懈的重要工作。
楼市与金融关系密切,金融稳,则楼市稳。
借着这个大势,允许公积金流进而限制流出,也不错。
编辑=周鑫 编审=徐红