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2019下半年楼市预测（二） ——全国房价或出现大面积下跌

文｜邓浩志

第一部分谈了我不看好后市的原因，接下来谈谈下半年楼市具体表现的预测。

一、成交量低位徘徊，没跟跌的城市逐步跟跌

6月份的成交情况会延续5月的低迷，甚至更糟。6月现在还没过，大家可期待7月初的数据公布，看看我说的是否准确。接来下的7、8月份本就是传统淡季，所以也不可能有什么好的表现。至金九银十时，市场已经冷了5、6、7、8四个月，房企和市场理应有所动作，但由于金九银十又是传统旺季，房企有期待，管理层也不敢在这个时间轻举妄动，所以可能还是继续的低迷。至四季度，各方可能才真正开始紧张起来，促销的促销，出政策的出政策，或许年底在各种刺激下市场有所复苏，但下半年总体大势已定。

二、房价，将在三季度开始回调

这个预判与上面的成交量变化周期相呼应，三季度开始有部分城市库存上升，开始有部分房企担忧资金状况，而更明显的表现将在四季度，这个去年的情况有点类似，这里就不进一步展开了。

关于房价下调的时间，不同板块会时间上的差别。长三角、珠三角、环京三大都市圈可能最先有下调的表现，因为这部分城市貌似也是最先降温的。其次是二线城市跟进，部分热点三线城市可能最后跟进。因为到目前为止，还有部分三线城市的仍处在量价齐涨的热潮当中。至于中、西部大量撤出棚改的城市，他们的低迷估计是贯穿全年的。

关于房价下调幅度，基本原则是：人口密度越高的地区越抗跌，反之亦然。所以一线城市下调空间相对有限，去年下半年销售节点打折促销的情况今年会继续。或95折，或9折，甚至更高，当然，这不会是普遍情况，关键要是看企业的资金紧张程度。但是，中小城市就不同了，但凡城市越小，板块人口越少，离大城市越远的，打折肯定越来越多。今年小城市某些项目6、7折卖房的情况肯定还会发生。而且比去年更多。

 三、政策或在三季度转向，利率有较大下调空间

这几年的房地产调控政策算是反应非常快的，如最近三个月有明显波动，政策通常就立即介入。而当前，管理层还在关注小阳春楼市过热的问题，还没反应到市场的急速降温，所以当前政策仍以防过热为主。除非市场大幅降温连续超过三个月后，态势基本确立之时，调控政策才会转为适度扶持。所以政策的转向很可能也在三季度。

在稳市场政策选择上，离不开分城施策，绝不会强刺激。试探，温和，小步将是扶持市场的基本原则。

在房贷利率方面，如果经济不景持续，降准甚至降息都是必不可少的，哪怕是中美最终年内谈成了，不打了，中国今年仍有降准的空间，因为经济形势的趋势已经确立，需要额外的力才能把她拉回来。至于降息，全球各国都在降，看不出我们有什么理由不跟进。

四、变数

从大势上看，中美谈判会一直延续，如备受瞩目的有G20峰会将于本周举行。谈不妥的，会打一会儿，再继续谈；谈妥了，过一会可能又有其他矛盾。绝不会谈妥就是全面利好，即使谈妥肯定也是代价不菲的。当然，谈妥总比打要好，如果谈不妥，我上面的预测就有效。如谈妥，市场整体的波幅将会减少，我上面的预测就会显得过于激进。至于国内经济形势，我认为不存在变数，今年都将是勒紧裤腰带的日子。但是，越是经济不景，房地产反而更有机会迎来政策的逆转。

综述

高抛低吸的道理大家都懂，但怎么判断？怎么操作？这才是成败的关键。今年很可能是个波动巨大的年份，波动幅度越大，风险越大，机会也越大，就看你能否把握，就看你有没有“子弹”可以把握！如果你有购房疑问，项目发展疑问，欢迎咨询我。

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