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一文读懂影响房价的三大核心因素 - 凤凰网房产西安
“房住不炒”之后,各大城市的房价上涨开始有所放缓,从2018年开始,其实有些城市开始进入漫长的阴跌过程,基本上是一改前些年一片暴涨的局面。究其原因,有人可能会说,是因为最近几年的调控政策导致的 -来自凤凰新闻客户端
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一文读懂影响房价的三大核心因素

127 房产高参会
2019-08-24 08:51

“房住不炒”之后,各大城市的房价上涨开始有所放缓,从2018年开始,其实有些城市开始进入漫长的阴跌过程,基本上是一改前些年一片暴涨的局面。究其原因,有人可能会说,是因为最近几年的调控政策导致的。诚然,调控政策会影响短期房价的走势,但不是主要的原因。那么哪些才是真正决定房价走势的因素?本文将从城市化、货币政策和居民收入三个维度进行阐述:

1.房价与城市化的关系

城市化是决定房价重要原因之一。城市化伴随着人口有农村迁徙到城市,城市的新增人口必然需要寻找居住的场所,城市化的提升为城市的房子创造源源不断的需求。按照中国14亿元人口来计算,城市化率没提高一个百分点,中国约有1400万人口由农村流入城市,按照3-4人为一户,约需要新增400万套的住房需求,这是一个很庞大的数字。

我们从图一中可以看出,城市化与房价的走势基本上是呈正相关。当然我们也能够直观的看到,城市化率的增速没有房价增速快,因为城市化率是一个庞大的工程,斜率没有房价走势的斜率那么大也是正常的。预计未来中国城市化率仍将保持比较稳定的提高,城市新增住房的需求也会随之不断增加,但是房价是否继续保持增长态势,要综合考虑到人口的流入方向及未来供应的情况。

图一、中国城市化与房价的走势图(元/平米,%)

来源:国家统计局

2.房价与货币政策的关系

在学术界甚至包括在业内,一直有人认为中国的房价暴涨的核心原因就是广义货币M2供应过来。我们从图二中可以很明显看到,房价的走势与M2的供应量保持高度的一致。稍微有点区别的是,M2供应量基本上是一路增长的,而房价在2008-2009年金融危机的时候出现了波动。

2016年中国的M2供应量是2000年的11.52倍,而对应的房价只有3.70倍,远低于货币供应的增长速度。这个也是很正常的,因为M2的供应更大一部分也是投入了实体,促进了经济增长。房地产吸纳很多一部分M2,这也是为什么中国的货币供应一直比较宽松,但实际上通胀并不是很明显。

图二、中国广义货币M2供应量与房价走势图

来源:国家统计局、央行

3.房价与居民收入的关系

作为城镇居民直接购买的体现,城镇居民可支配收入与房价也是保持高度一直的。经济增长提高了人们的收入和购买力,2016年居民可支配收入是2000年的5.35倍。从这个角度来看,实际上人们收入比房价涨的还快。2016年,城镇居民一年的可支配收入可以购买到4.67平米房子。

图三、城镇居民可支配收入与房价走势图

来源:国家统计局

4.小结

我也不长篇大论了,从上文我们可以比较直观看到,目前影响房价走势是城市化率(人口)、货币供应量和城镇居民可支配收入。当然,以上几个重要的因素主要是从需求端来看,未来房价的走势还要结合供应端。

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【责编】 凤杨
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