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除了买房,你还可以这样投资房地产

原标题：除了买房,你还可以这样投资房地产!

房地产，是我国国民经济的中流砥柱之一。同时，无论是在社会民生还是资本市场中，房地产的表现也备受关注与期待。

数千年来农耕文明的传承赋予国人“安土重迁”的秉性，有一套属于自己的房子是众多居民奋斗的目标；而作为投资标的，房地产市场更是彰显了蓬勃的内生力量：据wind数据统计，近十年来我国地产指数攀升了91.06%，同期上证指数的涨幅仅有13.52%。（数据来源：Wind，统计区间2010.06.02-2020.06.01）可见，作为资产配置中的重要组成部分，房地产的创富能力也是令人抚掌赞叹，也无外乎众多投资者想跻身其中，实现共赢。

但楼市的飞速发展离不开高房价的共振，房价收入比也在不断地攀升。在不少一线城市，居民们需要付出20年甚至更多年限的收入才能换回一套房产。同时，为了确保我国楼市增长的步调稳健有序、远离泡沫化的侵蚀、创建可持续成长的空间，国家顶层政策设计不断强调“房住不炒”，更有已在上海、重庆两市试行或将在全国推广的房产税。加之众多城市的限购政策，让房产本身作为投资标的的进入壁垒不断地加高加固。

那么，坚持长期价值投资理念，想要分享楼市深厚红利的投资者们又该何去何从呢？各类与房地产挂钩的金融产品 、投资工具便非常值得学习与关注。

一. 房地产投资工具品类丰富

其实，市面上活跃着众多品类的房地产投资者工具，从募集方式来看有广为人所熟知的公募产品和私募产品；从权益类型来看则可分为股权型和债券型，通俗来讲股权更注重成长红利的追逐、债券则专注于收获利息。

具体来看，则分为房地产信托、公募房地产基金、住房按揭尾款等，不如随小浦具体了解一下吧！

1、房地产信托

虽然中国建设的速度令人瞠目，但是“高楼拔地起”依然要经历拍地、设计、施工、竣工、验收、销售、回款等一系列漫长的过程。通常在项目初期（主要指施工建设前期）阶段，由于可用于抵押的资产有限、项目风险性较大，虽然开发商有着强烈的融资需求，但依然很难从银行贷到足额的资金。在这种情况下啊，房地产信托便承担着重要的融资使命，为各家开发商所青睐。

近十年来，地产类信托的在贷余额一直保持高速增长，从2010年的0.43万亿增长至2019年的2.7万亿；在收益率方面，虽然近年来房地产信托的收益呈现出走低态势，但基本上能维持在7%左右，相较于其它债权类产品依然占优。伴随着房地产行业的迅速崛起，房地产信托相较于其它房地产投资工具更早地为投资者所接受，成为很多高净值投资群体固定收益类资产配置的标配。

但市场中并不存在完美的投资产品，房地产信托亦是如此。首先，房地产信托项目隶属于私募产品的范围之内，投资门槛通常以100万计，它更适合可支配资金充裕的高净值投资者；此外，早年信托产品往往采取刚性兑付，即地产项目出现了风险，自有信托公司的资金来兜底，但近年来，随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列政策的出台，信托的刚性兑付逐渐被打破，无疑增强了地产信托类产品的潜在风险。所以，想借道地产类信托跻身楼市的朋友们，要注意风险收益比的考量哦！

2、公募地产债权

动辄百万起步的地产类信托产品令不少投资者望而却步，但一些公募债券类产品则对中小投资者十分友好。地产公司债、MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）以及重仓相关产品的债券类基金都是非常值得关注的投资标的哦！

地产公司债，这类产品主要指房地产公司在资本市场发行的债券，截至本年度5月底，沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330余只，实际发行金额近1600亿元。在收益率方面，早年间楼市处于野蛮生长时期，楼盘的销售也可圈可点，所以地产公司债券的违约率极低，收益率也较为可观。自2017年以来，随着“房住不炒”政策的提出，楼市政策不断收紧，地产公司债的表现开始分化，淘汰了一批实力较弱的地产公司。此时，地产公司债违约的风险也小有上升，收益率相较于整体债市表现不俗。

MBS 则是一类能够很好地与经营的风险剥离，仅仅关联房地产项目效益的金融产品。MBS投资的是住房抵押贷款，贷款购房的房产所有人每月按时还贷便为MBS提供了稳定的收入来源。而当借款人出现还款违约时，也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。基于此，MBS的风险与某具体房企的经营状况进行了隔离，只要有着稳定的房贷还款来源，便可以保证不错收益。

3、住房按揭尾款

在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》或《商品房买卖合同》（统称购房合同）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款，剩余部分的购房款即形成购房尾款。根据购房人选择的付款方式不同，购房的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。

2017年以来，在去杠杆及传统融资渠道逐步收紧的背景下，各大房企纷纷通过购房尾款收益权的方式进行融资。通过购房尾款融资的模式也很多样化，其中包括发行住房按揭尾款ABS、保理+金交所购房尾款融资模式等。由此，一种新型的盘活资产流动性的创新方式应运而生，住房按揭尾款类金融产品越来越受到市场及机构的关注。鉴于其本身回款现金流保障性较高的特点，住房按揭尾款类金融产品也成为市面上较安全靠谱的金融产品之一，受到广大投资人的欢迎与认可。

除了以上三大类活跃于市场上的房地产投资工具之外，REITs（房地产信托基金）也即将在我国试运行。与其它产品相比，REITs期间收益更加稳定、风险因子更加单一、流动性也更加高。目前，REITs产品在发达国家市场已经普及，全球大概有2万亿美元流通市值，我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》，相信不久之后，我国投资者也可通过这一产品更加高效地分享楼市成长红利。

二. 楼市的稳健发展才是保障

相信通过前文的讲解，小伙伴们对目前较为常见的房地产投资工具有了全面的了解。在进行具体配置时，也要根据自己的资产状况、风险偏好选择最适宜的产品。

在过去，楼市展现了强悍的生长能力，创造出令人瞠目的收益，才能吸引众多投资者的关注与期待。在未来，我国楼市在顶层政策的规范与指引之下，将迸发出更加持久、有序、健康的成长动能，为投资者们创造可观收益。

来源：浦领财富

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