在严格的购房新政的调控之下，公寓产品由于不受户籍影响，不限购套数，能灵活的根据实际情况进行空间灵活组合。公寓投资在新政策及灵活性成为投资市场上的新风口，一跃成为购房者眼中的“香饽饽”。利用限购,普通人无资格购买住房等限制政策转移买房者的眼光，这是很多公寓销售惯用的文案和方法！事实上，公寓真的具有很高的投资价值吗？
楼市调控下，刚需那叫一个苦呀。限购政策往这一摆，有钱也买不了。不知道有多少人因为限购而望房兴叹……
难道就没有办法可以破解吗？
有的呀，中介说，考虑考虑公寓吧，不限购，白菜价，轻松圆你买房梦。认真看完这篇文章，你就知道公寓该买还是不该买！
房子有4个属性，分别是使用属性，金融属性，增值属性以及流通属性，那么就从这4个维度来分析公寓为什么不能碰！
第一，绝大部分公寓不能落户，没有学位。你想想看，既然连户籍教育这些最重要的城市发展红利你都享受不到，你大老远跑的城市是干嘛来的，还不如在老家农村！
关于公寓能否就读的问题众说纷纭，官方也没有单独发布过详细的就读政策。有的开发商售楼时候能公示相关学位配套就读资料，甚至能在购房合同中签订确保就读的条款；有的开发商却是打着政策的擦边球，用“近邻”“环绕”等字眼大玩文字游戏，对于就读学校的问题含糊其辞；还有些无良开发商开盘时口头上信誓旦旦对购房者大开空头支票，等到楼盘售空后却对就读的保证翻脸不认账。很多家长购买公寓，当孩子要入学时才发现无学可上，悲情维权。
在长沙市长信箱有关公寓学位问题，问及政府可以考虑如果长沙名下唯一住房为公寓，是否考虑有学位问题，市长信箱明确回复，规定适龄儿童、少年本人，父母或其他法定监护人提供的房屋产权证或房屋预告登记证，其产权证性质必须为住宅，非住宅性质的房产不能作为学生入学的依据。
第二，公寓的公摊大物业管理一般而且很难进燃气。从建筑形态来说，公寓大多为筒子楼或者塔楼，除了通风采光不好外，人口密度高得吓人，通常是拿来出租，人来人往又比较杂，绝大部分开放式没有独立厨房，做一次饭，油烟味难以散尽，毫无居住体验感。
第三，商业用水用电，水电价格高。别小看这一点，如果是拿来自己住，每个月的水电费都比人家贵几倍。如果是拿来投资收租，你的租金也注定只会低于市场行情价，因为你额外增加了租客的生活成本，人家也会算笔账，会把额外的部分进行抵扣的，而且可以以此作为借口，让你后期想涨房租是阻力更大。反过来说，房租租也租不起价，后期涨价又难度大，在整个租赁环境当中是不是你就处于一个弱势地位，你稍微提高一点点租金空置率就会上来，这时你的投资回报率受不受影响？
好，更严重的来了。
第四，高首付，50%甚至更高首付。要知道30万撬动100万和50万撬动100万的资产是完全两个不同概念。有句老话叫做花小钱办大事，每个人的资金是有限的，敢问你的资金使用率如此之低，这叫做会做生意。第五高利率贷款时间短，公寓的贷款利率动不动30%甚至更高，50%甚至60%的一大把，每个月光利息成本也就比人家多不少，那10年算下来，而且工业按揭时间最长也只能10年，如果不把贷款时间拉得足够的长，你怎么跑赢通货膨胀呢？所以公寓一旦买下来之后，你的持有成本就注定比人家高，这就是你所谓的投资。
第六，二次转手税率高。来算一下，契税4%，增值税5.56%，土地增值6%，个人所得1.5%，这还是最保守的估计。还有一些地方是20%的差额征收，那更高，仅仅这4项就已经是17%，还不包括其他费用，转手税率如此之高，请问你得碰到一个什么样的冤大头，他才肯愿意接受呢？
既然税率如此之高，你的交易时间会不会拉长？有钱的还好，那些上有老下有小并不富裕的家庭，万一碰到个天灾人祸需要动用钱时，会不会耽误大事，会不会遗憾终生？如果还不信你本人或者身边朋友买了公寓的，你问问自己也问问朋友挂在二手中介市场已经多久了而无人问津，而情况确实如此.房价猛涨的这20年，见过很多买住宅性质的房子发财的，却没见过有人买公寓发财的！
第七，公寓难抵押难变现。聪明的投资者都会把钱用活，你可以拿你的公寓房产证去银行问问，就说我现在需要一笔资金周转，想贷点款，你看看银行会给你放款吗？
第八，公寓涨价难。对比一下历年来的房价数据，当房价普涨的时候公寓涨得最慢，跌的时候公寓跌得最凶。
第九，公寓产权只有40年属于商业性质。目前没有任何一条法律说40年后具体该如何操作，有些已经到期了的，比如说温州深圳早些年一些城中村交个3% 5%的，当然都是个例不具备普适性，即便40年后能够继续延期，大概率还是要交比不小的费用。本来已经是一个坑了，40年后还再一次受到伤害，你又是何苦？
当然了还有人坚持称说自己买公寓以后不打算卖的，每个月拿来收租，就像母鸡下蛋一样。那我告诉你中国的公寓每年租金平均收益是不到2%。即使是像北京国贸深圳湾一号这种全国顶级公寓也差5%，且不说你和这些顶级公寓不是一个级别，即便是5%加上高首付，高利率你算一下资金占用成本，持有成本，几十年算下来还有5%吗？顶级投资客是不会买公寓的，因为花同样的钱在同一个城市能找到更优质的资产。
很多女同志很喜欢买公寓，尤其是刚工作不久的小姑娘，深受一些奋斗，蜗居这些青春都市剧的毒害，心里总有一个梦想，想要在结婚之前，因为有一个属于自己的独立空间，哪怕小一点都无所谓，听起来很唯美，在此奉劝这些姑娘们别生活在童话里，实在不行你就把钱存在银行别去动，仅仅也只会受到货币贬值这一种伤害，不然买了公寓别到时候租也租不出去，卖也卖不了，银行又不给做抵押贷款，手上钱又没了，嫁人以后你的家庭地位不会因为你拥有这种垃圾资产而得到提高的，明白吗？
量太大，长沙公寓选择需谨慎！在长沙的公寓市场上，需要面对的一个现实是——选择真多！据不完全盘点统计，目前已知在售及待售超350个项目，其中在售120余个，待售180余个，规划中超50个。未来，或将有着更大的库存压力！
数据来源于长沙新峰房地产决策支持系统
此时，在购买公寓之时，需要多留点心眼。市面上有些公寓，要地铁没地铁，要商业没商业，图个便宜就去买？以后租也租不出去，卖吧，又没有啥赚头，这和打水漂没啥区别。所以，综合以上几点，购房刚需者，买公寓，请谨慎再谨慎，三思而后行！宁愿多等交社保的两年时间，也不要轻易介入公寓
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