一场肺炎疫情，让楼市进入冰冻期，返乡置业潮泡汤，金三银四小阳春失约，诸多开发商资金链吃紧，甚至2020年仅前40天，已有100家房企破产，房企营销革命性变化，线上加线下、自媒体加中介，“全渠道营销”无所不用其极，已是所有开发商的标配，金九银十，楼市营销战很是激烈，一些开发商很“豪爽”地打出打折季的牌子，甚至不乏7折，或者更低的，实际上，真的是打折了吗？
只能看谁的价格更低
房企营销，打折促销便是回笼现金的主要做法，这不，这两天打折的消息已然不绝于耳，更有某房企打出了“最高优惠30万”的口号，似乎在一夜之间，开发商的房子不好卖了，抢房时代快速切换到“抢人时代”，当下，开发商最关注的是，客户在哪里，现在每家开发商都在拼，但拼的不是景观、园林、户型、设计、物业等，而是谁的价格更低，因为，开发商意识到，老百姓被忽悠久了，当他们发现房子大同小异，最后只能看谁的价格更低了。
最高优惠只是营销话术
论讲故事，哪个行业都比不过开发商，笔者参观过很多开发商的新品发布会，名人傍身、明星代言，风光无限。但是，其产品究竟如何，参观一圈下来，我自己关注什么也忘记了，满脑子充斥着一个印象——“贵”所谓的最高优惠，只是一种营销话术，每套房子都需要在房管局或物价局备案，都有一个最高备案价，但开发商一般不会按照这个价格卖，还有一段“距离”，其次，选择一套最差的房子，最高备案价和这套最差房源的价格差，就是所谓最高优惠，好房源一般是拿不到的。
渠道分去一半利润
楼市红火了20多年，产品力却没提高多少，当下，靠资本炒作、靠快周转、靠规划概念等，获利的时代一去不复返，只能拼价格和规模了，所以，为什么开发商对贝壳这样的“门口野蛮人”既爱又恨，因为这个大平台自带巨大流量，转化为销售的规模也大，但是佣金自然也不低，一套房要2%-5%，除了贝壳这样的中介外，能带来潜在购房者的自媒体、“大V”，都可以分一杯，甚至街边路人甲，若能介绍成交客户，也可以分一份佣金。
所以，对开发商来说，仅存的利润又被渠道分去了一大半，渠道在蚕食利润，而该支付的地价、融资本息、建安成本、工资等，一分都不能少，而这些最终买单的都是客户。
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