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西安刚需陷入严重房荒，150万的房子正在消亡

两年前我们劝解各位刚需购房者尽早下手的观点仿佛还在昨天， 首套房首付四成 +全款优先！最新西安买房现实 刚需已被抛弃 （摘自“西安楼市情报2018-03-17”）。 如今心疼， 2020年刚需买房确实变得很难了！

随着大西安利好发展的不断释放，近几年西安每年的房价递增达到20%。

市场已经从2019年的1.2w/㎡+，仅一年时间迈进到1.5w/㎡+时代。刚需在一个城市买房立足的 难度系数直线上升 。

价格美丽的刚需楼盘，要么许久不取证，要么一取证就是千人摇号的场面，中签率可以说低到“尘埃”， “千人摇”让人更加焦虑 。

近日，房地产研究平台贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》，综合贝壳交易数据维度分析，盘点了主要城市“刚需上车基准线”。

数据显示，北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高， 西安则以115万的刚需上车套均总价排名全国前20位。

更为残酷的是，横向对比中西部区域，西安的刚需上车门槛竟然 高于“成都”、“重庆”、“郑州”等地 ，从城市发展、经济产业、人口数量对比来看，西安的上车房价着实有些“虚高”。

鉴于西安总价115万已经很难再买到房，我们根据市场主流情况将标准线调到150万。恰逢年底，新一轮的买房置业潮来临，为避免你在浩瀚的楼市中无头苍蝇式看房，西安楼市情报特别策划 《 西安购房指南（预算版）》 ，为你整理西安市主板块值得关注的刚需楼盘。

西安购房指南（预算版）

150万内，西安刚需买哪里？

当说到150万总价的住房已经很难买的时候，包含了西安刚需太多的无奈和后悔。谁能想到，1.25w/㎡-1.5w/㎡能摇上楼盘还要欢呼庆祝。

伴随着地价上涨，西安市主板块正在上演一部 “150万房子消亡史” ，刚需逐渐陷入两难的境地。

从西安最新的房价地图可以看出来，西安大多板块均已经突破1.5w/㎡，板块均为上涨趋势；均价1.25w/㎡-1.5w/㎡的价格几乎荡然无存，仅剩下 “西咸”和“浐灞 （含港务区)” 两个板块；

当然，部分板块老项目，因为政府限价的原因，也会推出一些备案价总价150万的住宅项目，但是往往这些项目 推货量少的可怜 ，例如，最近1.3w/㎡白桦林溪、英郡年华国际社区项目；

好在主板块中还有“浐灞”占据天然低密优势，供货量充足价格合适，可供刚需客户挑选；“西咸“板块因为部分区域还在规划中，楼盘不限购，扎堆一部分投资客；

最近，“三道红线”等一系列调控政策相继出台后，未 来几个月的楼市相信会有利于刚需购房， 同时年底浐灞、港务区等供应了大批刚需产品，也同步将西安市场部分板块的价格拉回至150w/套左右。

刚需抓紧上车 错过再无

西安早已被分化成高低价板块，刚需楼盘主要集中在浐灞港务区、航天新城等区域，城南、高新、曲江等区域的几乎没有，可见刚需购房者可选择的区域很少。下面对于机会板块进行了评分推荐：

板块推荐指南排行仅代表作者个人看法，难免带有个人主观看法，仅供参考

其中， 航天和长安板块 目前150w/套的住宅极少供应，作为主城区能摇上必然是极好的。且长安目前落地的大悦城等商业和诸多公园，必将带动区域发展潜力。

浐灞和港务区 因地铁已开通，周边发展成熟， 沣西、沣东 因配套逐渐落地，媲美城北，购房者可根据板块需求进行置业。

NO.1 浐灞、港务区

剩下两个月刚需供应将大部分 集中在浐灞与港务区 。同时，随着民生利好，浐灞到港务区未来交通仅需5分钟。对于刚需客户浐灞和港务区还是有不少选择：

港务区目前2盘登记刚刚结束。 绿城西安全运村 共723套房源，分两个端口登记，共锁定登记人数近3700人，均价约13300元/㎡；同期， 华润置地·未来城市 206套房源近1900人登记，12835元/㎡，中号率几乎只有10%。

全运会的举办将使国际港务区的配套发生质变 ，地铁3号线助国际港务区迈向地铁时代，这里将成为宜居宜业的潜力新区。

目前的定位和楼盘来看，后期 港务区 刚需多一点， 浐灞 因其生态优势，开始步入改善和高端高端的范畴。

浐灞核心剩下的刚需楼盘大多为早期楼盘，其中，10年大盘 御锦城 周边配套已经成熟，备受浐灞刚需客户青睐；

灞桥 目前成为浐灞板块刚需供应的主力区域，例如 保利林语熙岸、中粮悦尚锦云 等

但虽然选择有很多，但如果你没有刚需的“通行证”，难度系数依旧很高。

NO.2 西咸

目前可以看到，西咸总价150w/套的楼盘一些地段位置较偏，目前发展不成熟，对于刚需来看区域环境不便捷， 选择投资的购房者偏多 ，西咸真正可供刚需居住的楼盘很少。

NO.3 城北

城北板块因土地稀缺， 无论刚需和改善均鲜有供应 。

近期新入市项目 万科悦府 ，因临近汉城湖，板块成熟，加之万科品牌，其小面积户型均在150w之内，一经入市已成红盘，每次加推必千人摇号。

NO.4 长安、航天

因高新、曲江板块已经逐步迈入“2w+”的市场，对刚需客户已然不友好；这两个板块的刚需客户不得不 外溢选择临近板块长安、航天 ；

其中， 长安板块的均价 目前已到1.7w元/㎡，区域内的 中南春风南岸 早已突破150万/套的标准线，新入市的 融创江山宸院 放风价均在1.9w元/㎡以上；

能够满足刚需选择的楼盘目前看来可能只有 雅居乐湖居笔记 。其1#楼预售证件办理中，户型建筑面积约97-133㎡，备案价还未公示，开盘时间待定。

而航天板块也因刚需楼盘少，近日登记的英郡年华国际社区321套房源，均价1.35元/㎡，登记1519人，核验通过781人，可以看到核验仅登记量的一半， 刚需客户对于品质的要求也逐渐上升 ，非品牌开发商的楼盘虽然便宜，但是也会让人摇摆不定。

所以，从整个市场来看，能够供刚需大概率上车，且配套还算成熟的板块， 目前可以锁定浐灞、港务区。

2020年刚需购房注意事项

回顾这两年的楼市变化：

房价从16年的6000-7000元/㎡，翻倍涨到1.5w元/㎡；

首付从2成到3成，乃至4成；

银行利率从9折优惠到基准，再到上浮10％；

开发商拿地从主城区已经发展到三环外，从千元拍地价到目前几乎破万

... ...

真正的刚需买房者成本一路向上，显然， 刚需即将被主板块无情的抛弃......

对于资金有限的纯刚需住房，究竟应该如何选择？

作为刚需客户资金预算不充裕，月供的承受能力不强，那这套房子一定是 自住兼投资， 所以一定要慎重，只为确定性去买单；

1.外部配套＞内部配套。 我们需要明确的一个共识就是外部配套优于内部配套，对于刚需而言，好的项目拯救不了烂的地段，但好地段会拉动区域的所有楼盘；这也是为什么高新一期和曲江南湖周围无论什么楼盘均有上涨；

2.交通必须便利。 刚需大多都在奋斗期，交通的便利性会提高你的通勤效率，尽量选择能够步行10分钟即可抵达地铁的楼盘。

3.学区房永远是硬通货。

4.抓大放小。 对于医院、商业体来说，并没有那么重要，在3km范围内即可。

所以，刚需购房者首次购房，在手里资金有限的情况下，不能要求房子完美，但是 地段、交通、学校却是首要考虑的问题。

小结：随着城市发展和土地稀缺的原理，刚需购房成本必然会持续上涨，请各位刚需客户提早下手，且行且珍惜！

文章来源：西安楼市情报

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