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世纪疑问：西安的房价还能涨多久？

大家好，我是楼探长，又到了 每周雷打不动的有问必答环节。

以下问题来自本周一些粉丝的置业疑问。大家也可以看下哪些问题对自己有所帮助，或者加微信咨询。

对了， 如果是买房建议，尽量诉求详细点。比如具体预算、核心诉求和偏好、购房资质等等。

01.

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西安房价还会涨不？

@风云

问：我问个关键问题，西安房价还会涨不？

探长：大家对这个问题都不死心啊，我的观点是，回答这个问题意义不大。如果一定要我回答，还是我一再重复的观点：

长期看稳，短期二手房观望调整，新区改善或有优惠式微降。新房整体平稳。

为什么说没意义？因为现国家意志、政策已强势介入土拍、二手房价格、共有产权房、涉房信贷领域。住宅领域，真正的纯投资客几乎不多了，房票也没了。

主要剩三种群体：刚需自住，置换改善，投资 改善。我的建议是：

1、刚需，如果首付月供压力比较大，不要强行上车，因为你要么上错了车，要么限售5年扛不住。如果财务状况差不多，优先主城新房，其次二手重房龄，利用当下的市场博弈期谈价格。

2、置换改善，这个主要看房龄和自己的财务压力。老房子如果房龄超过10年，又比较小，还是建议置换的。

3、投资 改善，这类人，主要是当下房子还住，也不打算卖，和第二种的区别是，周期尽量长，产品和未来共有产权房要有代差，注重地铁、学校、环境。

0 2.

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御锦城置换

@驰之邈邈

问：买二手房，房龄真的重要吗？房龄六七年的房子可以买吗？

探长：非常重要。房龄涉及三个东西：居住品质、流动性和增值空间。具体来说的话：

房龄在居住品质涉及到建筑质量、社区园林、户型涉及，其实这几年，西安这几方面，产品代差都挺大。

在流动性上，重要是现在二手房限售，5年后才能卖。而现在不少房龄超过20年的，到时候就不能贷款了，也就是说被人要买只能全款。所以，现在，房龄15年以上的最好别碰！

在增值空间上，一个房子，如果不考虑地段，宏观市场，房龄5年以内是增值最快的时候，此后，周边配套逐步完善，房子本身很多时候，反而在折旧了。

第二个问题，房龄六七年的房子，从房龄上来看，可以。但主要还是以自住为主，具体看品质。

03.

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投资区域

@紫悦

问：城南目前有啥盘，怎么选？

探长：目前价格已公示的，主要有以下几个盘：

长安的翠景台（已开盘，毛坯1.4万）、航天的 绿城紫微公馆（已开盘，毛坯1.4万）、南飞鸿玖玺大观（鱼化寨纯新盘，价格已公示，毛坯1.77万）、香山红叶（电子城纯新盘，价格已公示，毛坯1.8万）。

简单说下这几个盘，都在城南，不限制地段学区的话。

首选绿城紫薇公馆，因为地段、城市界面、产品都占优。泛高新刚需如果注重产品的话，可选翠景台（相对密度低点）；

如果想离高新更近的话，选南飞鸿鸿玖玺大观，离鱼化寨地铁口也就几百米，不过容积率略高。

香山红叶我不太建议，因为电子城城市界面一般，又是小品牌开发商，容积率也比较高，除非你就喜欢城南电子城的环境。

04.

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西安会有大学区制度吗？

@ming

问：探长，西安会不会也实行大学区制度？？对房价有影响吗？

探长：现在大学区已经执行的城市也不多，主要还是在北京、深圳。但西安会不会执行，什么时候执行，这个猜测意义不大。但是，通过教育资源的公平，来推动教育公平，在大方向上是确定的。

比如北京最近再次提出要教师轮岗、小学坚持零起点教学、严禁划分重点班、普通班等。

但是，到西安这，需要注意的是，学区本身是公立学校的产物，西安最优质的学校都是私立的，以学位房为主。公立学校，特别优质的学校较少。所以，整体影响较小。

但是，还必须提醒大家的是：教育资源的平均，尤其是私立学位资源的平均，还需要时间，优质资源也难做到绝对公平。不过，价值逐渐稀释是必然的方向。

因此，在购买学区、学位房时，要合理评估其学区、学位的溢价。当然，土豪随意，土豪甚至是愿意为孩子的成绩提高5分付高价的。

05.

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快问快答

@苏

问：麻烦您分析一下曲江中海碧林湾的小户型房子？

探长：还可以，地段、品牌、物业、学区、环境都不错，目前价格略高。好在总价还可，想要曲江一期，学区的可入。

@小米大米

问：您好，请问恒志云都项目怎么样，我是地缘性改善？

探长：地段可以，地缘性基本没啥选择了，雁塔房不多了。

@A.JH际華正品

问：东御兰汀和碧桂园锦里这两个盘咋样啊 感觉位置都还不错 请探长点评一下。

探长：东御是小品牌，而且从发展潜力来看，城东比城西弱点。碧桂园锦里总归是碧桂园的牌子。不过社区有点小。至于地段，两个都差不多，说是核心，城市界面一般（碧桂园能好点）。

所以真要对比这两个，建议首选碧桂园，当然，还要看预算，两个价格其实也差不少。

以上就是本次问答的内容了，大家如果还有问题，可加群咨询。

最后，祝大家都买到自己心仪的房子！

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