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不能收房！中建锦绣天地业主的"巨额”差价款谁来买单

（文/大眼）

摘要：收房时，自家房屋实际使用面积没有增加，却要补缴几十万的差价款！近期，西安中建锦绣天地C区1号楼和2号楼的10户业主收房时就遇到了这样的闹心事儿，事情发生后，开发商承诺差价款各自承担50%，业主拒绝接受，律师则表示开发商无权向业主主张这笔房屋差价款。

不缴纳差价款，开发商就拒绝交房，业主则无法收房入住，这笔"巨额”差价款到底由谁来买单？

业主收房时接到告知函 要补缴“差价款”才能收房

今年9月24号，西安中建锦绣天地C区1号楼2103户的业主李先生（化名）在收房之际，收到了开发商《关于支付房屋面积差价款的告知函》，明确告知李先生，他原本购买的192.38平米的房屋，实测建筑面积成了212.1平米，根据合同中的约定“实测建筑面积与预测建筑面积发生误差时，双方按照多退少补的方式结算房价”！因此李先生要收房，就必须缴纳19.72平米的的差价款，共计306607元！

补缴差价款告知函 业主供图

凤凰网房产了解到，李先生的情况并非是该小区的个例，中建锦绣天地c区有10户业主面临着需要交纳大额差价款的情况，而这10户业主均为该小区1#、2#楼顶跃的业主。据业主们介绍，1号楼和2号楼的4个边户需要补缴15个平方左右的差价款，剩余6个中间户需要补缴20个平方左右的差价款，平均每户需补缴约25-32万元。

买期房，购房合同上的面积和实际交付面积有小误差能理解，中建锦绣天地面积相差了10%，多出来了20㎡左右，相当于多出来了一个房间，这种情况着实不多见。

目前，这10户业主中只有1户已经收房，该业主是收房后去办理装修手续才被告知要补缴差价款，不交钱就不能装修（发稿时，业主表示自己要求开发商出具不能装修的纸质资料，最终开发商给办理了装修手续，但差价款依然没有解决）。剩余9户业主是收到了告知函才知道要补缴差价款，现在这九户业主都面临着不交纳巨额差价款就无法收房入住，那么到底是什么原因造成的实测面积增大？这部分面积到底该不该由业主买单呢？

房屋变更成全封闭式阳台 导致房屋套内面积增大

从西安市房产测量事物所2021年8月出具的情况说明中可以看出，1号楼21301室、31301室、11302室、21302室北侧及南侧露台变更为全封闭阳台、东侧/西侧露台局部变更为未封闭阳台，导致其套内面积较预测增大15.10平方米。再加上包括大堂出口处各处增加了一处未封闭门廊等设计变更，导致整栋楼总建筑面积增大了165.26平方米，因此也导致整栋楼的分摊系数增大了0.0054到0.0067之间。

C区2#楼实测报告 业主提供

由此可以看出，房屋面积增大，主要原因是封闭了阳台导致的。那么这个阳台原本是封闭的还是不封的呢？根据李先生提供的购房合同上可以清晰的看出，他所购买房屋的2个阳台为非封闭式，封闭式阳台为0个。从合同上的户型图也可以看出，房屋原本是未封闭的阳台。那么原本合同中的非封闭阳台咋就变成了全封闭阳台呢？

买卖合同对建面和阳台的说明 业主供图

补充协议约定：房屋产权登记面积不因阳台封闭而发生变更

交付时，合同中原本开放的阳台会封闭这件事情，这10户业主买房的时候都是知情的。

李先生表示：“我们签购房合同的同时，开发商与我们签订了房屋阳台及推拉门拆除事宜的委托协议书，就是交付的时候会把阳台给我们封上，而且协议里第一条明确规定“是买受人不可撤销委托出卖人对该房屋阳台进行封闭，该房屋产权登记面积不因阳台封闭而发生变更”，协议里写的很清楚，所以这部分增大的面积不应该由我们业主承担！

封阳台委托协议书 业主供图

浐灞住建：规划验收情况与前期规划审批情况一致

此外，对于开发商以及西安市房产测量事物所中提及的设计变更导致建筑面积增大，业主们也不认可，另一位业主杨先生（化名）表示：设计变更从来没通知过业主，变更是否有公示？是否合法合规？而且事情发生之后，我们业主也投诉了，规划局方给业主回复是开发商没有更改规划设计，规划设计就是如此，对商品房买卖合同和补充协议关于封阳台面积不发生变更的问题，规划局也不知何种原因导致。

从浐灞住建，业主们也得到了相似的回复：1号楼和2号楼顶层的下层设有阳台和露台，跃层上层设有露台，阳台为封闭，露台为开敞。施工图审查图纸与规划备案图纸一致，规划验收情况与前期规划审批情况一致。

人民网地方政府留言板截图

从各方的回复来看，1、2号楼实际不存在设计变更的问题，那么这笔巨额的“差价款”到底由谁买单？业主们也积极向上级反映过，浐灞住建已约谈开发商让尽快处理；西安住建表示也会督促此问题尽快解决。

开发商承诺各承担50% 业主拒绝要求按合同交房

10月16日，西安中建恒孚置业有限公司相关负责人与业主进行了一次现场协商。给出的解决方案是各让步50%，差价款开发商与业主各承担一半。对此次商议结果，业主们全票否决。

业主们表示：“小区3、4、5号楼顶层未封闭阳台，所以也就不用补缴这部分面积的钱，我们1号楼和2号楼这10户业主的实用面积并未增加，况且因为封闭了阳台增加的面积我们也提前有合同约定，这部分费用不应该业主承担，我们要求按合同交房”。

全封闭与非封闭阳台对比 业主提供

除此之外，业主还有另外一重顾虑：实用面积未增加，建筑面积增大，后期大修基金、契税、物业、采暖费可能都会按新增面积来收取，业主也无形中增加了持有成本！

凤凰网房产西安站也致电了西安中建锦绣天地的工作人员，关于具体的内容对方不愿多透露，只强调正在和业主沟通协商，业主也可走司法程序。

律师：开发商无权向业主主张房屋差价

针对中建锦绣天地这10户业主的情况，北京市中闻（西安）律师事务所李东东律师表示：首先，众所周知，顶层的楼房因为防水、楼层过高等问题不好出售，承诺赠送露台或阳台成为当下开发商销售顶楼的不二选择。毫无疑问，本案这10位业主购买顶楼也是基于开发商承诺赠送楼台和阳台，才产生购买顶层楼房的合意，这属于典型的附条件赠与。

其次，业主在与西安中建恒孚置业有限公司签订《商品房买卖合同》和《委托协议书》过程中，对业主购房建筑面积和露台收益分成进行了明确约定，该合同和委托协议书是业主和开发商的真实意思表示，双方均应按照约定恪守履行，开发商在封闭露台后主张房屋差价明显有违诚实信用原则。

最后，开发商违反双方约定，擅自封闭露台的行为可以直接认定为对业主的赠与，开发商无权向业主主张房屋差价。关于收房问题，业主可以根据双方合同约定收房时间要求开发履行交房义务。

关于中建锦绣天地c区业主的“巨额”差价款事件，凤凰网房产也会持续关注。

本篇作者 | 大眼 |  当值编辑 | Spring

图片制作 | 朱皎 |   主       编|    杨 园

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