(作者：苏阳，本文转载自“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)
01
杭州二手房，已经开始拖累新房。
二手房是房地产市场流通环节的最终闭环，如果二手房变现困难，楼市流通的渠道就会阻塞。
究其实，楼市的尽头是二手房。
杭州楼市就是面临这样的局面：无论是改善自住，还是投资打新，想要释放房票或是资金，前提都是：手里的二手房能卖出去。
02
最近想买杭州新房，真的越来越容易了。
当然了，红盘们仍然拥有独立行情。但很多原本热度不低的粉盘，最近中签率和弃选率都大大上升。
如果原本板块热度就不高，那日子就更难过了。所以，越来越多的开发商，重新启动了分销和渠道，只为了多抢一点客户。
A盘是标准改善盘，是市面上最难抢的那类房子，板块去年最低中签率5.5%。
结果前几天首开，100多套房子，中签率60%，开盘当天的去化率还不到6成。
城南B盘，板块独苗，照道理也应该不愁卖。
去年巅峰时期，该板块摇号人数超过6000组。哪怕是2个多月前，周边楼盘登记也能超过2000组，甚至还能在分流条件下触发社保排序。
8月中签率将近40%，客户已经不足500组，还不到去年巅峰时期的一成。
还有C盘，去年板块最低中签率不到3%。
今年3次开盘记录，登记人数已经直接腰斩。最新一次加推，还有房子没选完。
很明显，今年开始，很多板块的购房者绝对数量，都只减不升了。每一次开盘，都只会消耗客户，新增客户量少得可怜。
就像一个同时进水与放水的蓄水池，放水量（房源供应）远大于进水量（客户新增），池子里怎么可能还会满呢？
03
很多打新的改善家庭，现在根本置换不了，要么没钱，要么没房票。
朋友小Z的父母即将退休，家里只有一张社保顶格房票，想在主城区置换一套总价500万的房子。
但是已经挂牌大半年了，北景园的老房子却一直卖不掉。小Z的父母一边因为久摇不中焦虑，同时又担心摇中了以后钱还没到位。
另一位朋友小W，自住改善，名下一套桥西老破小，一套乔司小两房。
无论是参与新房摇号，还是置换更大面积的二手房，小W都必须先卖掉一套房子，否则没有房票。
类似的例子太多了。我身边这两年参与新房摇号的朋友，几乎都是靠卖掉家里二手房获取的首付款。
哪怕投资客想要持续打新，前提也是之前摇中的新房能够变现。
身边有一位投资客Y先生，最近半年，除了K11和IFC，几乎就没有出手过。而去年，几乎所有的红盘Y先生都摇号了。
他手里好几套新交付的次新房，等着套现。偏偏眼下二手房行情不景气，Y先生虽然愿意少赚一笔，但出货周期还是被拉长了。
手里现成的资金不够，自然只能择优下场。
只有二手房顺利卖出去，打新套现的游戏才能持续玩下去。毕竟任何一个人的资金不可能是无限的。如果二手房卖不掉，投资客自然就没钱再出手了。
04
回头看，5.17新政就是阳谋，一二手实行差异化的限购，只差直接喊：你们快来杭州买二手房吧！
确实有短期刺激效果。
但很可惜，5.17新政的效果明显在衰退。7月杭州卖掉5201套二手房，相比6月少了1531套。
8月首周成交仅984套，如果不出新政，估计到月底也就是四五千套的成交量。
市场上不需要卖掉二手房，就能买新房的人，是很有限的。
其实大家都很清楚，随着新生人口的减少，随着城镇化的高速发展，未来新增的刚需购房群体，一定会大幅度减少。
05
所以，我们能看到，今年的很多城市的救市政策，目的都是鼓励支持改善购房群体来买房。
再这样下去，杭州会不会很快出台“刺激改善置换”的政策呢？毕竟如果不让二手房行情热起来，没有持续不断的资金和房票，新房也没法持续火热。
更关键是，新房卖不动，就会影响土拍。
杭州很网红，杭州也很需要钱。
让我们一起努力卖掉二手房吧。
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