上周末，就有一条关于“西安二套房利率 首付双双下调”的消息，疯传于网络。
内容很简单：二套可享受首套商业贷款政策，首付三成，利率享首套房贷款利率。
适逢市场低温期，传言一出，马上被不少购房者在后台追问：
“西安二套房难道真的放松首付比例了吗？这到底是真是假？”
在走访了多家银行后，我们了解到，按照西安当前的购房政策：
| 建设银行：在首套房贷款已结清的情况下，还要分情况来看：若首套已经出售，二套可享受首付三成、首套利率；若首套没有出售，二套首付四成，但可享受首套利率。
| 浦发银行：目前首套结清后，二套房享首套房贷款政策，首付三成，利率4.1%。
| 农业银行：首套结清后，二套可享受首套房贷款利率。但首付得看购房面积，具体几成在银行面签的时候确定。
| 工商银行：首套贷款结清后，二套首付三成，享首套房贷款利率。
也就是说，在首套结清的情况下，多数银行在二套房的首付和利率方面均有下降！其中还有少数银行二套房都可享受首套贷款利率。而首付比例方面，各银行差异较大。
所以，可以明确的是，二套房的首付和利率已经不再是那么“铁定”了。
传闻的信息迅速传播，与当前微妙的楼市环境，不无关系。
不久前，国家统计局发布了《2022年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，9月房价下跌城市数量继续增加！
70个城市中，新房价格，环比54城下降，比8月增加4个；二手房价格，环比61个城市下降，比8月增加5个。
虽然房价下跌的幅度都不算大，但是也能反应出来楼市还是在降温之中，观望情绪浓重延缓入市。
在这样的背景下，各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。
截止10月初，已有41个城市下调二套房首付比例！
不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%；苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。
“现在天津市场的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示，首套房贷利率为4.1%，二套房贷利率为4.9%。
郑州某银行工作人员也表示，限购区域内二套房最低首付比例为40%。
与各地下调首付比例相呼应的是，房贷利率也在下行！
贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较8月份回落17个、15个基点，较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。
其中，厦门首套房贷利率下调幅度最大，达到45个基点，东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。
而现在，这种二套房松动的趋势，同样出现在了西安。
实际上，这样的综合环境下，西安真的松动了二套房的首付和利率，也并不意外！
那为什么，直到目前为止，西安才开始“后知后觉”？这是由西安的特殊情况所决定的。
的确，我们可以看到，与去年下半年相比，这一波西安楼市的表现，完全是天壤之别。
平淡的土地成交、高的中签率，以及行驶在上升通道的二手房库存……
但！各大城市一片“降”声中，9月西安房价今年首次下跌才“姗姗来迟”。
为什么要说“姗姗来迟”？因为西安楼市的基本面，没有发生本质改变。
但是从2022年起，西安楼市成交基本维持着低位运行，成交价长期横盘。可以说如果没有大的刺激，市场成交短期依然将维持现状！
首先，一定的潜在供应。
根据9月底住宅库存数据，我们可以看出，西安（包含西咸）整体住宅库存为947万㎡，去化周期10.1月。
也就是说，从去年9月开始，随着市场供应的不断释放，成交的不断萎缩，西安楼市的住宅存量呈现逐月攀升，已经告别一房难求的市场状态！
此外，2022年由于土地土拍市场不景气，房企拿地放缓也变相的导致了西安目前市场供应放缓。
目前来看，西安目前市场还算健康，还未达到供大于求的的情况。这也是目前西安一直未出台更加刺激的政策的根本原因！
其次，透支的购买力。
随着“低价盘”在市场的份额越来越小，接下来亮相的，大部分都是高价盘，这将是严峻考验！
而且，目前市场上热度较高的，基本是低总价刚需盘。
第三，高地价不等于高房价，更可能等于亏本。
部分高价盘一再推迟开盘计划，也足以证明政府严控房价的决心。
连续三年的亢奋行情下，这背后反应的楼市日渐乏力，需求和购买力双降。
所以，无论从短期内还是长期看，西安还是需要、也有必要松动调控！再将其交由市场自行调节！
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