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银行对民营房企“惜贷”的根源在哪里? - 凤凰网房产西安
【环宇杂谈】当下最需要解决的是,规范房地产企业财务行为和信息披露,杜绝企业违规挪用预售资金,杜绝项目之间资金流交叉。李宇嘉从“白名单”到“三个不低于”,银行支持房企融资的风向正在转变。近期,多家大型银行密集召开房企座谈会,听取房企融资需求, -来自凤凰新闻客户端
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银行对民营房企“惜贷”的根源在哪里?

杠杆财经
2023-12-18 09:21

【环宇杂谈】

当下最需要解决的是,规范房地产企业财务行为和信息披露,杜绝企业违规挪用预售资金,杜绝项目之间资金流交叉。

李宇嘉

从“白名单”到“三个不低于”,银行支持房企融资的风向正在转变。近期,多家大型银行密集召开房企座谈会,听取房企融资需求,并且表态会“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。从2022年的“金融16条”和“三支箭”政策,到本次“三个不低于”“一视同仁”,可以看到,房企资金链紧张,特别是民营房企“融资难”,已到了非解决不可的地步。

去年底发布“金融16条”及“三支箭”后,起初业内预期很高,但实际落地效果不理想。在我调研过程中,有房企表示,银行存在所有制歧视问题,总是带着有色眼镜看待民营房企融资,总是将民营地产与高风险对应起来。而银行则普遍认为,民企奉行“三高”经营模式,高负债是铁定的,而且不管怎么尽调,也搞不清他们有多少债务,实际偿债能力如何。

一家银行公司部的经理告诉我,民企开发商普遍存在多头融资现象,都要靠信托、私募等非正规渠道来借钱拿地,拿了地还要融开发贷,还要拖欠供应商货款、让施工单位垫款建房。所以,任何一个地产项目都很难实现资产独立、负债独立,很难实现资金封闭运转,很有可能突然冒出一个债权人查封、划扣本项目预售资金,银行投进去的贷款就变成了不良资产。

总之一句话,按银行现有的风控审批模式,很难明显增加对民企的贷款。更加重要的是,即便预售资金全部能进监管账户且银行可以控制账户资金进出,确保一旦过了监管额度,就可以要求开发商拿销售回款偿还开发贷,但问题是商品房需求端持续疲弱,每月的销售回款不断走低,有的项目划扣完预售监管资金,可能就没钱了,保障银行的债权有不确定性。

交流中,这位银行部门经理向我举了个例子。某地产项目,申请开发贷时,按照当时销售状况,三个月后销售回款即可满足监管额度,预计半年后就可以还清开发贷。但是,开盘后去化严重不及预期,当月去化率不足15%,连预售监管资金额度都不够。后期开发商降价促销,回款满足了监管额度,但由于该开发商其他项目保交楼存在资金缺口,监管额度增加了,导致开发贷出现逾期。

个人认为,金融机构之所以有所有制的歧视,本质上是对行业旧模式的不信任。简单讲,高利润的诱惑下,很多开发商都想高周转、加杠杆。所以,必然会出现过多负债、表外负债。过去房价上涨、购房踊跃时,这种模式对资金链和偿债的考验被掩盖。现在,商品房销售开始下行,而过去高举高打(多拿地、多开工、少竣工)到了偿债、交付用钱的时候了。

恰恰这时候销售回款下降了,加上风险开始暴露,银行不愿意再像过去那样,没有顾虑地“喂钱”了。外源和内源融资双重夹击,民企债务和违约问题就接踵而来。我认为,不管是“白名单”还是“三个不低于”,尽管有助于避免个体理性(规避风险)导致集体非理性(系统性风险),但行业模式和信用问题不解决,不能强行把马拉到河边并强制其喝水。

座谈会上谈笑风生,各种表态都会有,会后也会有授信、协议等,但能实际落地多少贷款投放呢?最应该解决的是,先建立基础性制度和信用制度,修复信用和信任问题。当下最需要解决的是,规范房地产企业财务行为和信息披露,杜绝企业违规挪用预售资金,杜绝项目之间资金流交叉,让金融机构能清晰地分析出项目实际债务和可控现金流。

我的建议是,对于新增融资支持的房地产开发项目,要确保债务和债权独立,要确保销售资金完全用于该项目交付和债务偿还,资金闭环运行,杜绝出现资产或资金被冻结、被划扣。最重要的是,金融机构对“白名单”企业的新增贷款,若因项目被冻结、划扣、其他债务纠纷或挪用等出现经营之外的损失,该企业永久不得进入融资市场,让可置信的威胁倒逼规范信息披露、有债必偿。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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标签: 房价 房地产 地产 【责编】 新闻妹
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