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草木说|中海地产在西安区域业绩掉榜的背后

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5月6日，中指研究院正式发布了《2024年1-4月西安房地产企业销售业绩排行榜》，绿城、招商、保利毫无悬念位列三甲，100亿 俱乐部势头依然非常强劲。

榜单数字显示Top10门槛为20亿 ，入榜房企也基本为传统劲旅。

虽然该榜单仅仅是西安区域1-4月份的一次业绩盘点展示，但也非常值得关注，不仅可以预判今年上半年的房企业绩排位，也可以看到各家房企2024年度全年的整体发展趋势。

回顾对比2023年全年榜单排名，发现也有一些值得关注的地方。比如全国品牌房企方面：万科、龙湖稍有下降，招商提升较快，中海在top15里面没有出现（2023年度排名第5）；本土代表房企方：高科房产和天地源较为稳定，排名变化基本不大，陕建地产也在top15里面没有出现（2023年度排名第9）。

比较亮眼的是星河湾集团以22.9亿元的销售额首次杀入前10，这主要得益于4月份星河湾一期的3栋楼推售，当天实现销售额16.3亿元。

最近比较受关注的龙翔控股集团继续保持冲刺top10的态势，预测很可能是年度黑马。

中海地产本次缺席top10是可以说是最大意外。

中海地产算是进入西安最早的一批全国性品牌房企，印象中基本没有缺席过top10，所以本次缺席榜单还是比较可惜。

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中海地产早在2003年就进入西安，迄今已经21年，也是进入西安市场的第一家全国品牌房企。自首个项目中海华庭之后，中海地产先后布局高新、曲江，沣东、浐灞、曲江大明宫、灞桥、临潼、长安等几乎所有核心区域，尤其是在大曲江深耕多年，也打造了很多知名项目，如今重点又放在了高新板块。

深耕西安20年，打造数十个项目，服务超过5万组家庭，中海地产的牌子在行业内及购房者群体中已经响当当，其销售业绩过去多年也一直稳居销售排行榜TOP10，其所开发项目也一直颇具口碑。

印象中，中海地产所开发项目几乎都很好卖，逢开必火。除了好产品好口碑之外，中海地产还有一个坚持多年的原则或者说是打大市场的法宝：那就是所有项目首开定价一定要给购房者一个10%的市场价差感，让大家真真切切的享受到优惠房价。

只要市场能打响，每个项目的首批房源可以不挣钱，不过于追求利润也可以看做是中海作为央企的担当和社会责任体现。

根据中海西安官方信息显示：中海地产先当前在售项目有中海云水观园、中海未来之境、中海开元壹号紫宸、中海阅骊山、中海云锦、中海天谷时代、中海曲江大城。

其中曲江大城主要是商业商铺，中海阅骊山、中海开元壹号紫宸、中海云锦均是早期项目或地块剩余房源。

只有中海未来之境和中海云水观园是在售新项目，其中中海云水观园是今年3月22日拿地，4月12日发布案名，效率可谓速度。

据了解，中海未来之境其实于4月26日新推了5#、10#、12#、13#共计211套房源，约10亿货值。但据传因为销售折扣太大影响不好的原因，其销售被ZF相关部门叫停。

当然无论如何，这份榜单也只是一个很小的阶段的数据表现，并不完全代表一家房企的真实表现。

只是对于“长胜 常胜”中海地产来说，在包含了虽并不火爆的“金三银四”的这前四个月周期内，整体表现确实欠佳，特别是也不能完全仅靠一两个项目的节点来支撑全年业绩。

究其背后原因，主要还是可售项目太少了，没有货源，核心是土储严重跟不上。

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事实上，中海西安近几年在公开拿地方面确实没有跟上。

2024年3月，中海经过8轮竞价，以6.32亿元摘位于西安高新区丝路软件城天谷三路以南、云水三路以西的26.961 亩，本次有中海、招商、保利、中铁建、绿城、龙湖、厦门建发7家房企参与竞拍。

2022年6月，以18.41亿元摘得高新丝路软件城板块76.857亩

2022年10月，以24.53亿摘得的高新中央创新区板块101.961亩

2023年11月，以14.75亿元摘得丝路科学城中央创新区板块78.578亩

综上，中海地产从2022年到现在西安累计拿地仅有4块，作为国央企身份的显著代表房企，在本该大量拿地的阶段表现可以说是太过低调。

对比同为国央企的招商、华润、保利、中铁建等竞争对手的拿地速度与项目上市速度，中海在西安的步确实显慢。

但据了解，土储跟不上并不是中海自身战略意图，因为实际上同时间内中海地产在其他区域拿地甚至还稍显“疯狂”。

2023年10月24日，备受关注的徐汇龙华街道地块完成出让，中海地产&上海西岸开发联合体，240.16亿元拿下该地块，是上海区域2021年以来上海起拍价最高地块。

2023年9月11日，广州海珠区一巨无霸地块摇号，中海地产从保利、华润、越秀、华发等14家头部房企中杀出重围，以127.89亿的总价斩获广州海珠区一巨无霸地块，溢价率达15%，上演了一场近年罕见的百亿级土拍争夺战。

2023年6月，中海斥资125亿拍下深圳湾超级总部基地一地块，为深圳最近5年的总价地王，也创下深圳最高限价，毛坯限售均价13.33万元。

另据公开信息显示，截至2023年6月末中海在手现金为 1142 亿元，是在手现金最多的开发商。

综上，中海地产显然不缺钱，全国层面拿地动作也并没有任何收缩。

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据中指院数据显示：2023年中国房企拿地排行榜中，中海地产以1101亿的拿地金额新增储备388万㎡，同时以新增货值2585亿位列全国房企排名第一。

但根据拿地分布情况来看，中海2023年重点基本在京津冀，长三角、与港澳大湾区，中西部区域仅有67万㎡新增储备，耗资也不过80亿。

显而易见，不是中海不拿地，而是中西部区域拿地少，西安区域正好也是隶属于中西部区域。

虽然，过去有段时间在西安拿地也并没有那么容易，仅仅没有钱是不行的，还得靠运气。

比如2021年6月，西安首宗采用“熔断 摇号”方式出让的土地——沣西新城一宗115.13亩商住用地公开竞拍时，中海就势在必得。但在经过58家房企139轮报价后，拍到了熔断价格22.5亿元，最后需要经过摇号决定滑落谁家。

当时为了拿到这块地，中海以165.8亿元保证金派出了24个马甲，华润以138.2亿派出了20个马甲，遗憾的是中海虽然手握24个马甲占据概率优势，但最终还是被华润摇走。

后期土地市场并没有如2021年那么的疯狂激烈，据了解，此后三年里中海地产也有参与过多次举牌，无论是运气还是其他原因，但最终结果是收获并不多。

外界感觉中海拿地方面也没有当时带着24个马甲势在必得的那种气势，以至于引来猜测中海西安区域拿地放缓是否基于内部有战略侧重调整。

土储是房企的命根子，也是其谋求行业位次的底气。在现金流周转顺畅的前提下，房企间的排位竞争大多围绕土储量展开。

特别是当前市场本身也是国央企的天下，西安区域市场竞争也非常激烈，中海西安土地储备如果还是跟不上，2024年全年销售榜单top10内是否还会有中海一席之地也成了悬念。

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