原因分析
房屋供应量大 中心优势有所抵消
根据中国房地产业协会发布的《2015年1月城市行政区房价排行榜》，西安1月住宅均价为6562元/㎡，在100个城市中排名60位，但在31个省会城市、直辖市中仅排名倒数第五。即便在西北五省中，西安的房价也明显低于8206元/㎡的兰州。房价点评网西安首席分析师徐亚林表示，西安房地产市场可能是全国表现最为稳健的市场之一，市场的波动起伏很小。
从2008年到2013年，郑州的小学生数增长了23.9%，住宅均价也在今年1月达到8873元/㎡高位。对此，刘晓博给出的解释为郑州是河南省省会，对河南省内其他地市有较大吸附力。与之相似的还有武汉等城市。
上海易居房地产研究院分析认为，中心城市的公共资源较好，教育水平较高。这些资源又和房产、户口挂钩，因此周边地市人口，倾向于到中心城市买房。“就西北地区而言，西安的城市建设一枝独秀、公共资源较好，外来人口买房的比例不低。”复旦大学商业地产专委会副秘书长夏强认为，西安的供应量高于郑州、乌鲁木齐，所以导致这种中心优势有所抵消。
邵涛分析，虽然兰州小学生五年下降超过13%，但是兰州的房价依然比西安高许多，主要是兰州可供销售的房源相对较少。西安房价低，最主要的原因一方面是小学生数量在下降，另一方面是房屋供应量太大
专家观点
供需关系是决定房价涨跌重要因素
不过，“小学生理论”并非决定房价的唯一因素。“从人口变化影响房价的角度，小学生理论的确有一定道理。”夏强评价，除了人口流入流出，一个城市的房价是否坚挺，也与该城市的行政地位、在区域内的重要性、产业结构、教育医疗等公共资源水平及市场供需密切相关。以东莞为例，2013年东莞的人口净流入位列全国第四，过去5年小学生数量也增加了24.9%，但东莞和深圳、广州的房价差距明显。知名地产评论人士半球分析，这种差距在于产业结构的不同。以第二产业为主的城市，缺乏白领和中产阶层，包括商业地产在内的服务业难以发展。这是东莞为什么人口流入量大，反而房价远远低于深圳和广州的主要原因。在前述排行中，西安855.29万常住人口中，人口净流入59.31万人，处于50强的中游水平，但据国家统计局西安调查队的统计，2012年西安市第三产业从业占比已达55.8%。“如果未来西安第三产业的比重继续上升，西安房价有望出现小幅上升。”半球分析。
冯越认为，目前西安每年的住宅供应量都在1500万㎡左右，如果算上城改，将会超过2000万㎡。西安的常住人口在2011年时为840多万，近几年的增量不大。主要是供应量大。
“供需关系是决定房价涨跌最重要的因素，西安房子供应量太大，决定房价难以出现上涨。”邵涛认为。
记者观察
“小学生理论”影响房价未尝不是一件好事
房子的本质是居住，房子不能吃不能穿，不能搬来也不能带走。然而，从本世纪初以来，全国各大城市房价出现大幅上涨。随着房价的上涨，投资型购房者疯狂涌入房地产市场。一时之间，房姐、房叔、房爷等动辄拥有几十套甚至上百套房子的人越来越多，将房子居住的属性挤压得所剩无几。而近些年，随着限购等房子调控力度的加强和反腐的深入，包括西安在内的各大城市房价趋稳，有些城市甚至出现下跌。
如果房价真的受到“小学生理论”的影响也未尝不是一件好事。起码证明了房产的价值主体，开始由人口结构、市场需求决定，而不再操纵在炒房者手中，房子的居住属性得到真正的体现，房价也开始理性回归。其实对大多数人来讲，房子本来就是为了满足居住需求的消费品，和一辆汽车、一块手表没有本质区别。只不过，在前几年房地产市场高速增长期里，被人为赋予了太多的投资属性。今后，房价的增长可能不再迅猛，房子也不再如股票、黄金、甚至名画艺术品般为人疯狂，人们更多关注房子本身的居住功能，这不就是管理层和老百姓都期盼的理性回归吗！
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