二手房作为房地产市场中重要的一环，一直关注度较高...
近期日常监测挂牌房源的时候，发现数量较之前有变化，一下子多出不少。
跟近期市场行情的起伏一样，二手房的挂牌数量，也在上演过山车似的波动。
指导价政策已出台三月，有人着急离场，有人急于置换，让不少“隐性库存”，都被炸了出来。
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西安的二手房数量近几年一直在增加，第一波二手房数量我们可以追溯到2018年的下半年，当时的二手房挂牌数量一直保持在6万套左右。
2020年一直稳定在8万套，但根据目前最新的市场数 据，这个数字已经突破了9万，更具体的说，是94150套，即将迈入10万大关。
一方面是因为 近几年买新房 的 投资客离场 ， 或是 早 前购房想要 卖掉置换的自住改善 群 体 ，之前 市场好的时候业主 惜售 心理比较严重。
今年以来政策频繁调整，让很多业主开始“出货”，不少小区挂牌量高达四五百套。
哪些小区挂牌量最多？谁出货最凶猛？
综合一些公开数据，我们梳理出了西安几个挂牌量排名前的小区，结合二手房指导价前后的成交量，来看看目前真实的市场情况。
（以上数据来自贝壳找房 仅供参考）
御锦城当选第一，想必大家也不意外，毕竟是超万人的大型社区，地块非常多，目前总挂牌房源数747套，是西安二手房房源最多的小区。
7-10月成交为40套，指导价前出台之前，这基本是一个月的成交量...
如果按照现在这个单月13套左右的数据，目前挂牌的747套房源，需要超五年的时间才能卖完，这还是建立在已有房源不再增加的情况下。
再来看排名第二的东方罗马花园，目前挂牌房源546套，小区以复式的小户型为主，小面积低总价，居住品质一般，主要是刚需首套过渡自住...
二手房指导价出台前，该小区三个月成交近80套，居西安二手房小区成交量首位，根据公开的数据，近三个月成交24套，说是“腰斩”都手下留情了，“膝盖斩”还差不多。
排名第三的是未央区的华远君城，跟御锦城一样，也是片区内的超大社区，临近大明宫遗址公园，周边配套成熟，目前挂牌房源数484套，近三个月成交20套。
富力城是本次排名中唯一一个属于城南的小区，项目分为南北两区，目前挂牌房源数390套，近三个月成交10套。
万科金色悦城也是城西莲湖区的“独苗”，因为可以上远东系的学校，加上万科的品牌加持，以往的价格跟成交量都不错，目前挂牌房源数350套，近三个月成交10套。
这里解释下，贝壳的成交以网签为节点，所以我们目前看到的近三个月成交数据，还是有一点“水分”，比如6月份签三方合同，7月份才网签，这个成交量也就算在其中了...
即便如此，摆在眼前的数据也不太好看。
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在进一步聊市场之前，我们先说一个概念—二手房的“知名度”。
在实际的市场买卖跟成交中，二手房的知名度越大，就越好卖，这里的知名度说的就是小区的成交量/挂牌量/关注度。
要知道西安虽然 有成千上万个 小区 ，但 主要的成交只集中在少数的热门 小区，大多数小区之前的月度成交都是个位数。
文章第一部分说的小区已然是最热门的，但成交量依旧大幅度下滑，可想而知那些低知名度的小区有多惨，怕是连个位数的成交都无法保证。
我们再回到二手房挂牌量，目前房源数量高企。并且还呈现出区域的分化，主要 以城东城北为主，城南较少。
这种情况下，市场预期向下，对于高挂牌数/高挂牌价的小区都是精准打击， 按近期的成交，现有的挂牌量想要出完货，已经难于登天。
而且，过去几年成交的数十万套新房，仍在源源不断流入二手市场。
大量房源涌入市场，买卖双方僵持博弈，结果是什么？
先是挂牌量飙升，再是价格踩踏。尤其是投资客扎推的小区或板块。
这不是危言耸听。市场下行遇上供远远大于求的房源数，这是必然的结果。也不要小瞧了上面“房住不炒”的调控决心。
近期关于二手房贷款又有一些传言，称政策将再度宽松，市场又要缓过来了。但即便要宽松，也需要时间，况且并未有实际的动作出现。
在房住不炒这面大旗下，连火多年的二手房，不可能再快速的“缓过来”了。
接下来不妨继续观望，寻找“抄底”机会。
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