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越秀地产在西安的“野心”有多大？

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入陕第四年，越秀地产首次有机会做主官宣项目销售业绩。

3月25日，西安越秀铁建西派天悦项目完成首次开盘，据开发商官方发布数据显示：开盘当天劲销3.9亿。

越秀地产媒体通稿中称此次首开销售额创下了高新CID区域内历史新高。

根据住建局网站显示，项目首开共推出房源152套，登记家庭289组，但核验通过家庭只有132组，理论去化率86.8%。

这次有超过54%的登记家庭放弃购买或不符合购买资格，这种情况在不限购的市场下较为罕见，但这似乎并没有影响项目首开劲销。

越秀铁建西派天悦项目位于西安高新区成业大道以南，润德路以北，星虹二路以西，开发商为西安越隽恒铁房地产开发有限公司，由武汉越隽房地产开发有限公司100%控股。

而武汉越隽房地产开发有限公司里中铁房地产集团华中有限公司（中国铁建地产）占股49%，另外两家分别占股41%郑州东煌房地产开发有限公司及占股10%的武汉市东煌实业有限公司，均为广州市城市建设开发有限公司旗下控股公司（越秀地产股份有限公司境内经营主体）。

西安越秀铁建西派天悦项目地块当初是由越秀地产于2023年9月15日，以14.16亿元的总价摘得，溢价率3.66%，楼面价约10883元/平方米，这也是越秀地产进入西安以来首次独立拿地。

但拿地后越秀地产并未选择独立开发，而是引入中铁建地产共同开发，以“第四代住宅”大平层为主要产品。

其实，该地块最后走向联合开发模式颇让人感觉意外，但越秀地产最终保留了项目操盘权。

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越秀地产首次进入西安是2021年。

2021年的7月9日，越秀地产与紫薇地产举行战略合作签约仪式，宣布双方将通过市场化资源配置与国企资源整合的双引擎驱动，实现互利共赢、共同发展。

这一举动当时被视作深耕大湾区的越秀地产有进一步开拓西部市场甚至扩版全国市场的意图。

首进西安没有选择独立拿地开发，只是选择与本土国企紫薇地产合作，或是越秀时下选择的较为慎重的开拓路线。

虽然贵为国企，有近40年的稳定发展模式以及有超过200 项目的开发经验，但地方国企发展过程中的本土资源优势和发展经验在走出去的时候，并不一定能够成功复制，最稳妥的方式就是“拜码头”，而西安知名国企紫薇地产正好契合，都是国企，可谓强强联合。

2021年12月，越秀地产携手紫薇地产后合作的第一个项目是位于西咸新区秦汉新城153亩地块，也就是紫薇越秀馨樾，项目由紫薇地产操盘。

此后，越秀地产在西安市场陆续落地了多个项目合作。

2022年7月，越秀地产就与西部机场集团达成合作，双方共同开发西港城市航空服务园区项目，该项目为西安首例陆空TOD，总建面达16.28万平米，越秀的持有权益比例为49%。

2024年3月11日，越秀地产与西部机场集团合作开发的西安ICC环贸天地首度曝光，西安ICC环贸天地商业体量 2.4万平方米，位于西安高新区核心腹地，开放式商业街区（西安ICC环贸天地） 国际五星级酒店（万豪国际酒店） 超甲级旗舰商务办公的组合设计。

而独立拿地方面，除了前述越秀铁建西派天悦项目69.703亩地块之外，2023年12月29日，越秀地产又以30.31亿元的总价摘得西安市高新区一宗110.839亩地块，楼面地价14650元/平方米，溢价率15%。当时参与该地块争夺的还有招商、中海、保利、中建、中铁建、绿城等知名房企。

越秀地产公司主体2023年在西安两次出面拿地180.542亩，耗资44.47亿，计容建面约33.69万㎡。

也就是说，越秀在西安至少已经有100亿 的新增总货值握在手中。

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虽然贵为知名国企，但越秀地产对于西安购房者来说，算是“新面孔”。

三年时间后也并不算出名。

主要还是因为越秀地产进入西安市场的方式也并不张扬，先以合作模式低调落地，摸底市场，稳妥扎根，成熟之后走向独立拿地，包括将来独立开发都是必然。这个从去年的两次独立拿地已见端倪，只是独立开发的步伐稍显缓慢。

越秀地产在西安市场上的前几年并不显激进，但实际上越秀地产在全国全盘层面却有点不一样，在地产行业低迷不振的黑暗时段里，越秀地产所走出的成绩并不低调，甚至可以称得上“逆势增长”的优等生。

据公开数据显示，越秀地产2020年销售额957.6亿元;2021年销售额1151.5亿元;2022年销售额1250.3亿元；2023年销售额1420.3亿元。业绩连年增长，其2023年合同销售增速在 TOP20 房企中排名第一。

2023年度财报显示，越秀地产2023年实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，核心净利润达34.9亿元。

美中不足的是，2023年度销售成本近680亿元，同比增幅近18%，这也导致毛利额下滑17.2%至122.58亿元，以及毛利率下滑5.1个百分点至15.3%。

毛利下滑主要体现在“三费方面”，越秀地产去年行政开支较上年只增加了3000万元，财务费用下降了2.36亿元，而销售及营销开支明显增加4.1亿元。

尽管如此，这并不影响越秀地产继续高歌猛进的决心。

在刚刚举办的2023全年业绩发布会上，越秀地产管理层表示：尽管房地产行业下行压力仍大，但是公司管理层还是坚定信心，并非常有信心的设定了2024年合同销售目标为1470亿元，可售货值2700亿元。

据说，越秀地产业绩规模被快速做大的的背后是，其母公司越秀集团内部定调要冲击世界500强。

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越秀地产属于地方国企走出来的房企，过去多年的主要深耕大湾区，华东地区，而中西部地区和北方地区属于后来拓展布局。

销售业绩方面同样可以体现这一点，2023年度粤港澳大湾区贡献的合同销售金额为716.0亿元，同比增长20.0%，在销售总额中的占比超50%，其次为华东地区，在销售总额占比达到26%。而中部地区和北方地区目前还属于成长阶段，这里面当然包括西安区域。

但越秀地产董事长林昭远表示，越秀地产会更加聚焦优质城市，“过去几年，管理层一直坚持‘稳中求进’和‘有价值’的投资”，相信西安应该属于“有价值”的城市区域。

当然，无论哪个房企，土地储备也是其能够持续发展以及展示实力的核心基础，特别是为了冲规模的越秀地产更加重视。

据统计，越秀地产在2019年新增拿地27个项目，总建面771万方；2020年新增拿地22个项目，总建面560万方；2021年新增拿地37个项目，总建面918万方；2022年新增拿地37个项目，总建面695万方；

2023年也在11个一二线城市合共新增拿地28个项目，总建面491万方，新增可售货值约1300亿元。

业界评价，越秀地产拿地太过疯狂。

但要销售业绩规模性高增长，就必须要疯狂拿地做支撑。

截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米，一线及核心二线城市占比为95%，其中，一线城市占44%，核心二线城市占51%。从地区分布来看，大湾区占比42%，华东地区占比19%，中部地区和北方地区则合计占比39%。

中部地区和北方地区土地储备占比即将突破40%。

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这六七年里，西安市场绝对是全国最有价值的房地产市场之一，在很长阶段里也是一个典型的卖方市场，房企只要能够在西安市场拿到地块，根本就不用愁卖不出去。

各种信息显示，越秀地产有杀入全国top10房企的渴求和行动，并且在拼命扩张，那么西安区域绝对是其无法忽略的市场。

显然，越秀地产用三年时间的摸底后已经意识这点，连续两次拿地已经是对西安市场的坚定判断。

我们相信，以越秀地产三年的时间里能够快速推进落地多个合作项目以及两次主动独立拿地来看，其深耕西安的决心是绝对是有的，凭借其国企不差钱的实力甚至不排除有称霸西安的“野心”。

截止目前唯一的缺憾是，越秀地产已经西安越秀铁建西派天悦项目上开始操盘主导，还没有开始完全自己来独立开发运营一个项目。

但据说越秀铁建西派天悦项目本次首开前，集团总部就已经派了专人团队驻扎西安亲自督战，也是在为去年底高新区新所摘110亩地块独立开发做经验准备。

非常期待越秀地产在西安的首个独立操盘项目尽快上市。

另外，在拿地，开发，销售，交付，这一套完整的地产项目环节里，目前越秀地产在西安还暂未经历交付，到底是否值得购房者放心还是未知数，但这个需要时间来验证。

当然，越秀地产今年在西安可能很快还会拿地，毕竟“野心”也是需要面包来支撑的，而且其深耕西安的决心应该很大。

文章来源：草木说

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